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L'essentiel en 30 secondes
En viager, le bien ne revient pas aux héritiers du vendeur : l'acheteur en devient plein propriétaire au décès. Les héritiers gardent le bouquet et les rentes non dépensés. Un viager sincère est une vente et n'entame pas la réserve héréditaire (la moitié du patrimoine depuis 2018). Vendre à un enfant est légal, mais le fisc présume un legs déguisé (art. 11 du Code des droits de succession) sauf preuve d'une rente réelle et payée.
Ce que reçoivent vos héritiers
Le bien vendu en viager appartient à l'acheteur. À votre décès, votre usufruit s'éteint et il en devient plein propriétaire sans formalité. Vos héritiers reçoivent ce qui reste du bouquet et des rentes que vous avez perçus, les rentes échues et non encore payées, et le mobilier. Ils n'ont pas de droits d'enregistrement à payer sur le bien, puisqu'il ne leur revient pas. Ce qui se passe le jour du décès est détaillé sur décès du vendeur ou de l'acheteur : ce qui se passe.
C'est la différence essentielle avec la vente à terme : là, le solde du prix est dû à vos héritiers jusqu'au dernier euro. Si transmettre compte davantage que le revenu, c'est la formule à comparer.
La réserve héréditaire n'est pas entamée par un viager sincère
Depuis la réforme du 1er septembre 2018, la réserve des enfants est fixée à la moitié du patrimoine, quel que soit leur nombre, et se calcule en valeur. Un viager conclu à un prix normal, avec un aléa réel, est une vente : le bien sort de votre patrimoine mais son prix y entre. Il n'y a pas de libéralité, donc rien à réduire. C'est seulement si bouquet et rente sont dérisoires par rapport à la valeur du bien que la vente peut cacher une donation, que vos enfants pourraient contester.
Le viager pour « déshériter » : mythe et réalité
Le viager ne déshérite personne au sens juridique : vos enfants gardent leurs droits sur ce que vous laissez. Ce qu'il change, c'est la nature de ce que vous laissez : de l'argent, que vous êtes libre de dépenser de votre vivant, plutôt qu'une maison. Un vendeur qui consomme sa rente pour vivre mieux laisse mécaniquement moins ; c'est son droit. Utiliser le viager pour favoriser un enfant au détriment des autres, en revanche, expose la vente à une requalification en donation déguisée. Ce que le viager permet légitimement pour aider un enfant : aider ses enfants de son vivant avec le bouquet.
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Vendre en viager à ses enfants : légal, mais surveillé
Rien n'interdit de vendre son bien en viager à un fils, une fille ou un autre héritier. Mais l'article 11 du Code des droits de succession pose une présomption : les biens « vendus ou cédés à titre onéreux par le défunt sont considérés, pour la perception des droits de succession », comme « recueillis à titre de legs par l'acquéreur », dès lors que le défunt « s'est réservé, aux termes du contrat, un usufruit » ou « tout autre droit viager », « à moins qu'il ne soit établi que la vente ou la cession ne déguise pas une libéralité ». Le fisc réclame alors les droits de succession sur la valeur totale du bien, sans restituer les rentes payées.
La preuve contraire est possible : une rente « suffisante » par rapport à la valeur réelle, des versements « effectivement et régulièrement payés », des conditions identiques à celles qu'aurait obtenues un étranger. En pratique, cela suppose une valeur vénale justifiée, une rente calculée sur les tables, des paiements traçables et, de préférence, l'accord écrit des autres enfants à l'acte. Hors famille, cette présomption ne joue pas.
La présomption civile de l'ancien article 918 n'existe plus
Jusqu'au 31 août 2018, l'ancien article 918 du Code civil présumait qu'une vente à charge de rente viagère ou avec réserve d'usufruit à un héritier en ligne directe était une donation, sauf accord des autres successibles. La loi du 31 juillet 2017 a mis fin à cette présomption pour les actes passés depuis le 1er septembre 2018, et l'article a été abrogé le 1er juillet 2022 avec l'entrée en vigueur du Livre 4 du Code civil. Une vente en viager à un enfant conclue aujourd'hui ne peut donc être contestée par les frères et sœurs que s'ils prouvent une donation déguisée, selon le droit commun. Seule subsiste la présomption fiscale de l'article 11 du Code des droits de succession décrite ci-dessus. Les actes antérieurs au 1er septembre 2018 restent soumis à l'ancienne règle.
Les précautions, en pratique
- Faites estimer le bien par un tiers et fixez bouquet et rente au prix du marché : calculer son viager, puis estimation viager gratuite.
- Faites payer la rente réellement, par virement, chaque mois, sans « oubli » familial.
- Faites comparaître les autres enfants à l'acte, ou obtenez leur accord écrit.
- Informez-vous sur les droits de succession que vos héritiers paieront sur les sommes laissées, auprès de votre notaire. Ce que vous n'aurez pas dépensé du bouquet et des rentes fait partie de votre succession et est taxé selon la Région et le lien de parenté ; un don d'argent non enregistré fait moins de trois ans avant le décès (cinq ans en Wallonie) y est réintégré.
- Si vous avez reçu le bien par donation il y a moins de trois ans, ou si vous en avez déjà donné la nue-propriété à vos enfants, la vente en viager pose des questions propres (plus-value de l'art. 90, 10°, accord des nus-propriétaires) : le notaire les tranche avant tout engagement.
- Pensez à l'alternative : vendre à un acheteur extérieur et donner le bouquet à vos enfants, ce qui évite la présomption de l'article 11.
Le cadre général : le viager en Belgique, le guide complet. Pour un couple, la question du conjoint survivant est traitée sur viager sur deux têtes et réversion au conjoint.