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L'essentiel en 30 secondes
Vendre sa maison en viager, c'est recevoir un bouquet à la signature puis une rente mensuelle, en gardant le droit d'y habiter (viager occupé) ou en la libérant (viager libre). Pour une maison, la question des grosses réparations, du jardin et du précompte se règle dans l'acte : entretien au vendeur occupant, toiture et structure à l'acheteur. Aucun frais pour le vendeur.
Rester dans la maison ou la libérer
La première question n'est pas le prix mais votre projet. Si vous voulez rester, le viager occupé vous réserve l'usufruit ou un droit d'habitation, à vie ou pour la durée convenue. Si vous partez, chez un enfant ou en résidence, le viager libre donne un bouquet et une rente plus élevés, puisque l'acheteur dispose de la maison tout de suite. Entre les deux, la vente à terme fixe un prix total payé par mensualités, sans aléa.
Ce que vaut votre maison en viager
Le calcul part de la valeur vénale, le prix auquel la maison se vendrait libre aujourd'hui. En viager occupé, la valeur de votre occupation est déduite : pour une femme de 75 ans, 29,20 % selon la table officielle 2026, pour un homme du même âge 25,13 %. Le solde, moins le bouquet, est converti en rente sur votre espérance de vie ou sur la durée choisie.
Exemple : maison estimée 250 000 €, vendeuse de 75 ans, viager occupé, bouquet 25 000 €. La nue-propriété vendue vaut 177 000 € ; il reste 152 000 € à convertir ; la rente indicative est d'environ 1 100 € par mois à vie, ou 1 460 € par mois si elle est limitée à 10 ans. Votre propre calcul : calculer son viager.
Qui paie quoi dans une maison vendue en viager occupé
| Poste | Vendeur (usufruitier) | Acheteur (nu-propriétaire) |
|---|---|---|
| Précompte immobilier | Oui | Non |
| Chaudière, peintures, jardin, petites réparations | Oui (entretien, art. 3.153 du Code civil) | Non |
| Toiture, murs porteurs, fondations, châssis structurels | Contribution proportionnelle à la valeur de l'usufruit | Oui (grosses réparations, art. 3.154) |
| Assurance incendie | Oui (art. 3.151) | Peut s'assurer en complément |
| Consommations (eau, énergie) | Oui | Non |
Cette répartition est celle du Code civil pour un usufruit ; l'acte peut la modifier. Pour une maison ancienne, nous conseillons de lister les postes lourds (toiture, châssis, chaudière) avant la signature, pour que chacun sache ce qu'il devra. En viager libre, tout revient à l'acheteur dès l'acte.
Votre maison, chiffrée en viager occupé et en viager libre.
Une estimation écrite gratuite compare les deux, avec bouquet et rente. Aucun frais pour le vendeur.
Crédit en cours, PEB, travaux : les cas fréquents
- Un crédit hypothécaire court encore. Le solde est remboursé à l'acte, le plus souvent avec le bouquet ; la banque lève son hypothèque et celle qui garantit votre rente est inscrite. Le bouquet doit donc au moins couvrir ce solde.
- Le certificat PEB. Obligatoire pour toute mise en vente dans les trois Régions. En Wallonie, un nouveau modèle de certificat est en vigueur depuis le 1er septembre 2026 ; les certificats antérieurs restent valables jusqu'à leur échéance.
- Des travaux seraient nécessaires. La maison est estimée en l'état. Des travaux avant la vente ne sont utiles que s'ils augmentent la valeur davantage qu'ils ne coûtent ; nous le vérifions avec vous.
- La maison est louée ou est une seconde résidence. Elle se vend en viager libre, avec ou sans locataire ; l'acheteur perçoit les loyers. Le bouquet et la rente sont calculés sur la valeur pleine. Terrain, immeuble de rapport, murs commerciaux : quels biens peut-on vendre en viager.
Les documents pour vendre une maison
Titre de propriété, certificat PEB, procès-verbal de contrôle électrique, attestation du sol, renseignements urbanistiques, dossier d'intervention ultérieure pour les travaux réalisés depuis 2001, informations sur la citerne à mazout le cas échéant. Le viager n'ajoute aucun document par la loi ; le notaire demande en plus une pièce d'identité pour établir votre âge exact. Le parcours complet : comment vendre en viager : les étapes.
Et vos héritiers ?
En viager, la maison ne revient pas à vos enfants : elle appartient à l'acheteur, qui en devient plein propriétaire à votre décès. Vos héritiers gardent le bouquet et les rentes que vous n'avez pas dépensés, et les rentes échues impayées. Si transmettre la maison compte plus que le revenu, la vente à terme ou une donation avec réserve d'usufruit sont à comparer avec votre notaire : viager, succession et héritiers.