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L'essentiel en 30 secondes
Acheter en viager, c'est payer un bouquet à la signature puis une rente au vendeur, en principe jusqu'à son décès. En viager occupé, vous achetez la nue-propriété avec une décote ; en viager libre, vous disposez du bien immédiatement. Droits d'enregistrement : 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles sur la valeur de la pleine propriété. Nos honoraires sont à votre charge, communiqués avant tout engagement.
Ce que vous achetez exactement
En viager occupé, vous achetez la nue-propriété : le vendeur garde l'usufruit ou un droit d'habitation, à vie ou pour une durée convenue. Vous devenez plein propriétaire à son décès, sans nouvel acte. Le prix tient compte de cette occupation : pour un homme de 75 ans, l'usufruit vaut 25,13 % de la valeur du bien selon la table officielle 2026, la nue-propriété 74,87 %. En viager libre, vous achetez la pleine propriété et vous disposez du bien dès l'acte, pour l'habiter ou le louer.
Dans les deux cas, le prix se compose d'un bouquet payé à la signature puis d'une rente, viagère ou limitée à 10, 15 ou 20 ans. Les deux formules en détail : le viager occupé et le viager libre. La vente à terme, sans aléa, est la troisième voie.
Ce que coûte un achat en viager
| Poste | Montant ou règle |
|---|---|
| Bouquet | Souvent 20 à 30 % du prix, librement négocié |
| Rente | Mensuelle, calculée sur le capital restant, l'âge du vendeur et la durée ; souvent indexée chaque année |
| Droits d'enregistrement | 12,5 % (Wallonie, Bruxelles), 12 % (Flandre), sur la valeur de la pleine propriété, même en viager occupé |
| Frais et honoraires du notaire | À charge de l'acheteur, comme dans toute vente |
| Honoraires d'intermédiation | À charge de l'acheteur, communiqués par écrit avant tout engagement |
| Hypothèque en faveur du vendeur | Frais d'inscription à charge de l'acheteur : droit d'enregistrement de 1 % et droit d'inscription de 0,30 % sur le montant garanti, plus les honoraires du notaire (notaire.be) |
| Précompte, assurance, entretien | Vendeur en viager occupé avec usufruit ; acheteur en viager libre |
| Grosses réparations | Acheteur nu-propriétaire, avec contribution de l'usufruitier (art. 3.154 du Code civil) |
Le taux réduit des droits d'enregistrement (3 % en Wallonie, abattement de 200 000 € à Bruxelles) est réservé à l'habitation propre et unique achetée en pleine propriété : il est donc inaccessible en viager occupé. Les règles région par région : les droits d'enregistrement sur une vente en viager.
Recevez les viagers avant leur publication.
Dossiers complets, calcul expliqué ligne par ligne, aucune obligation d'achat.
Vos obligations envers le vendeur
- Payer la rente à chaque échéance, jusqu'au décès du vendeur ou au terme convenu. Vous ne pouvez pas vous libérer en remboursant le capital (art. 1979 du Code civil).
- Respecter l'occupation réservée : vous ne pouvez ni relouer ni occuper un bien en viager occupé tant que le droit du vendeur existe.
- Assumer les garanties inscrites à l'acte : privilège du vendeur, hypothèque et clause résolutoire. En cas d'échéances impayées, la vente peut être annulée et les rentes versées restent acquises au vendeur.
- En cas de décès de l'acheteur, ses héritiers reprennent la rente : la dette fait partie de la succession. Une assurance décès couvrant le capital représentatif de la rente, souscrite par l'acheteur, évite de leur transmettre cette charge ; elle n'est pas obligatoire, mais nous la recommandons et l'acte peut l'exiger.
Ces mécanismes protègent le vendeur, mais ils sont aussi la condition d'un viager sain pour l'acheteur : un dossier bien construit évite les litiges. Détails sur si l'acheteur ne paie plus la rente.
Les risques à connaître avant d'acheter
Le premier risque est la longévité du vendeur : une rente viagère peut durer bien au-delà de l'espérance de vie statistique (Statbel 2025 : 14 ans pour une femme de 75 ans, 12 ans pour un homme du même âge). Une rente limitée dans le temps plafonne ce risque. Le deuxième est la nullité pour absence d'aléa : si le vendeur meurt dans les vingt jours d'une maladie dont il souffrait déjà, la vente est nulle (art. 1975). Le troisième est fiscal : une revente dans les 5 ans est taxée à 16,5 % sur la plus-value. L'analyse complète, avec le rendement attendu : investir en viager : rendement, risques, fiscalité.
Comment nous travaillons avec les investisseurs
Chaque bien que nous prenons en charge fait l'objet d'un dossier complet : valeur vénale, âge et situation du vendeur, formule, bouquet, rente, durée, indexation, documents légaux (PEB, contrôle électrique, attestation du sol, urbanisme). Le calcul est expliqué ligne par ligne, avec les tables officielles. Les dossiers sont envoyés d'abord aux investisseurs inscrits, avant toute publication. Vous décidez ensuite, sans obligation. Les biens en cours : viagers à vendre en Belgique.