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L'essentiel en 30 secondes
La vente à terme est une vente immobilière dont le prix, fixé à l'acte, est payé par un capital initial puis des mensualités sur une durée déterminée, par exemple 10, 15 ou 20 ans. Contrairement au viager, elle ne dépend pas de la durée de vie du vendeur : le solde du prix est toujours dû. Aucun frais pour le vendeur.
Comment fonctionne une vente à terme
Le prix est fixé une fois pour toutes dans l'acte notarié. L'acheteur en paie une partie à la signature, puis le solde par mensualités égales sur une durée choisie ensemble, le plus souvent 10, 15 ou 20 ans. Le calendrier ne bouge pas : ni votre âge, ni votre état de santé, ni votre décès ne modifient ce que l'acheteur doit. La vente à terme n'est donc pas un contrat aléatoire, et les règles de la rente viagère (art. 1968 à 1983 du Code civil) ne s'y appliquent pas.
Il n'existe pas de loi belge propre à la vente à terme, et le terme lui-même relève de la pratique plus que des textes : c'est une vente ordinaire à prix échelonné, encadrée par le droit commun, la loi hypothécaire pour vos garanties et le Code des droits d'enregistrement pour les taxes. C'est l'acte notarié qui en écrit toutes les modalités.
Vente à terme occupée ou libre
Comme en viager, vous pouvez vous réserver l'usufruit ou un droit d'habitation sur le bien, à vie ou pour une durée fixe. On parle alors de vente à terme occupée : le prix est réduit de la valeur de votre occupation, calculée avec les tables officielles de conversion de l'usufruit. Sans réserve, la vente à terme est libre : l'acheteur prend possession du bien à l'acte et supporte le précompte, l'assurance et les charges. Les deux droits d'occupation sont comparés sur usufruit ou droit d'habitation en viager.
Vente à terme ou viager : le tableau
| Question | Vente à terme | Viager |
|---|---|---|
| Le prix total est-il connu à l'acte ? | Oui, fixé d'avance | Non, il dépend de la durée de vie du vendeur |
| Que se passe-t-il au décès du vendeur ? | Le solde est dû aux héritiers | La rente s'arrête |
| Durée des paiements | Fixe : 10, 15, 20 ans | Viagère, ou limitée mais interrompue par le décès |
| Peut-on rester dans le bien ? | Oui (occupée) ou non (libre) | Oui (occupé) ou non (libre) |
| Garanties du vendeur | Privilège, hypothèque, clause résolutoire | Privilège, hypothèque, clause résolutoire |
| Fiscalité du vendeur particulier | Mensualités non imposées ; intérêts stipulés imposables | Rente non imposée si l'acheteur est un particulier |
| Pour qui ? | Vendeur qui veut protéger ses héritiers et connaître le prix | Vendeur qui veut un revenu à vie et accepte l'aléa |
Le choix dépend de votre âge, de votre santé, de votre besoin de revenu et de ce que vous voulez laisser à vos enfants. Nous mettons les trois formules côte à côte sur viager occupé, viager libre ou vente à terme : lequel choisir.
Un prix connu d'avance, des mensualités garanties.
Estimation écrite gratuite en vente à terme ou en viager, selon votre situation. Aucun frais pour le vendeur.
Exemple chiffré
Un homme de 75 ans vend sa maison estimée 250 000 € en vente à terme libre sur 15 ans, avec un capital initial de 50 000 €. Le solde de 200 000 € est payé par 180 mensualités d'environ 1 111 € (sans intérêts stipulés). S'il décède après 6 ans, ses héritiers reçoivent les 9 années restantes, soit 120 000 €. En viager, la rente se serait arrêtée. Vos chiffres, en mode vente à terme : calculer son viager.
Droits d'enregistrement et fiscalité
- Droits d'enregistrement, à charge de l'acheteur : 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles sur le prix et les charges, avec pour minimum la valeur vénale du bien. Si vous gardez l'usufruit, la base est la valeur de la pleine propriété (art. 48 du Code des droits d'enregistrement). Détails : les droits d'enregistrement sur une vente en viager.
- Mensualités : fractions du prix, non imposables chez un vendeur particulier. Si l'acte stipule des intérêts sur le solde, ces intérêts sont des revenus mobiliers imposables (précompte mobilier de 30 %).
- Plus-value : taxée à 16,5 % seulement si vous avez acheté le bien il y a moins de 5 ans et qu'il n'est pas votre habitation propre (art. 90, 10° du Code des impôts sur les revenus). La maison familiale occupée depuis des années est hors champ.
- GRAPA : la valeur du bien cédé entre dans le calcul des ressources pendant 10 ans, comme pour un viager. Voir viager, GRAPA et pension.
Ce que l'acte doit prévoir en plus
- Le remboursement anticipé : l'acheteur peut-il solder le prix avant le terme, et à quelles conditions ? Sans clause, il ne le peut pas sans votre accord.
- L'indexation des mensualités : rien ne l'impose ; à écrire si vous la souhaitez, comme pour une rente.
- Les intérêts sur le solde restant dû, s'il y en a : ils sont imposables chez vous, contrairement aux mensualités elles-mêmes.
- Le sort de l'occupation réservée après le terme, si vous êtes toujours dans le bien.
Vos garanties
Le prix n'étant pas payé comptant, la loi vous donne un privilège sur le bien (loi hypothécaire, art. 27), inscrit d'office par le bureau Sécurité juridique (l'ancien conservateur des hypothèques). L'acte ajoute une hypothèque en votre faveur et une clause résolutoire : en cas de mensualités impayées, le bien est vendu à votre profit ou la vente est annulée. Si l'acheteur décède, ses héritiers reprennent la dette. Le détail est sur si l'acheteur ne paie plus la rente.