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L'essentiel en 30 secondes
En Belgique, la rente viagère perçue par un vendeur particulier n'est pas imposable quand l'acheteur est un particulier. Si l'acheteur est une société, 3 % du capital sont taxés chaque année à 30 % (art. 17 et 20 du Code des impôts sur les revenus). Le bouquet n'est pas imposé chez le vendeur particulier, sous la seule réserve de la plus-value. La plus-value n'est taxée que si le bien est revendu dans les 5 ans, hors habitation propre.
La rente : imposée ou non selon l'acheteur
Quand l'acheteur est un particulier, la rente n'est pas un revenu imposable. Les notaires le disent clairement : elle est « une manière de payer le prix de vente ». Vous ne la déclarez pas et vous ne payez rien dessus, quel que soit son montant et sa durée. C'est le cas de la grande majorité des ventes en viager en Belgique.
Quand l'acheteur est une société, une personne morale ou une entreprise agissant à titre professionnel, la règle change. L'article 17, § 1er, 4° du Code des impôts sur les revenus range parmi les revenus mobiliers « les revenus compris dans des rentes viagères ou temporaires constituées à titre onéreux à charge de personnes morales ou d'entreprises ». L'article 20 fixe une base forfaitaire : 3 % du capital abandonné, c'est-à-dire de la valeur déclarée à l'acte. Le taux est de 30 % (article 171, 3°), en vigueur depuis le 1er janvier 2017, auquel s'ajoutent les additionnels communaux. La Cour de cassation a confirmé le 21 avril 2022 que la rente d'une vente immobilière relève bien de ce régime.
| Acheteur | Rente imposable ? | Calcul | Exemple, capital 250 000 € |
|---|---|---|---|
| Particulier | Non | Aucun | 0 € |
| Société ou entreprise | Oui, revenu mobilier | 3 % du capital × 30 % | 7 500 € de base, 2 250 € d'impôt par an, hors additionnels communaux |
La société ne retient pas de précompte ; elle établit une fiche 281.40 et vous déclarez le revenu. L'impôt est dû chaque année pendant toute la durée de la rente, même si la rente réellement perçue est faible. C'est pourquoi nous indiquons toujours si l'acheteur est un particulier ou une société, et pourquoi un vendeur peut demander une rente plus élevée à une société. Le mécanisme de la rente : la rente viagère.
Le bouquet : pas imposé chez le vendeur particulier, sauf plus-value
Le bouquet est une fraction du prix de vente. Il n'entre dans aucune catégorie de revenus imposables du vendeur particulier, quelle que soit la qualité de l'acheteur. La seule réserve est la taxe sur la plus-value décrite ci-dessous. Le rôle et le montant du bouquet : le bouquet en viager.
Une estimation qui tient compte de la fiscalité.
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La plus-value : seulement dans les 5 ans, hors habitation propre
L'article 90, 10° du Code des impôts sur les revenus taxe à 16,5 % les plus-values sur les immeubles bâtis situés en Belgique, acquis à titre onéreux et « aliénés dans les cinq ans de la date d'acquisition ». Deux exceptions couvrent presque tous les vendeurs en viager : l'habitation propre, occupée au moins douze mois avant la vente, et les biens détenus depuis plus de cinq ans. Si vous vendez la maison que vous habitez depuis des années, aucune plus-value n'est due.
Le point concerne surtout l'acheteur investisseur : s'il revend le bien dans les 5 ans, la différence entre son prix de vente et la valeur déclarée à l'acte, majorée de 25 %, est taxée à 16,5 %. Détails côté acheteur : investir en viager : rendement, risques, fiscalité.
Le précompte immobilier : à charge de l'usufruitier
Le précompte immobilier est dû par « le propriétaire, le possesseur, l'emphytéote, le superficiaire ou l'usufruitier » du bien, précise le Service public de Wallonie ; le nu-propriétaire n'en est pas redevable. En viager occupé avec usufruit réservé, vous continuez donc de payer le précompte, comme l'entretien et l'assurance ; en viager libre, l'acheteur le paie dès l'acte. Le titulaire d'un droit d'habitation, usufruitier incessible au sens de l'article 3.138 du Code civil, est traité de la même façon. Le tableau complet des charges : le viager occupé.
La vente à terme : des mensualités, pas une rente
Les mensualités d'une vente à terme sont des fractions du prix, non imposables chez un vendeur particulier. Si l'acte prévoit des intérêts sur le solde restant dû, ces intérêts seuls sont des revenus mobiliers soumis au précompte de 30 %. La rédaction de l'acte compte donc ; votre notaire la vérifie.
Ce que la fiscalité change dans la négociation
- Demandez toujours la qualité de l'acheteur. Une société qui achète coûte au vendeur 3 % du capital × 30 % par an : sur 250 000 €, 2 250 € par an, soit 33 750 € sur 15 ans. Une rente plus élevée peut compenser.
- Vérifiez la valeur déclarée à l'acte. C'est elle qui sert de base à l'impôt sur la rente (société acheteuse), aux droits d'enregistrement et à une éventuelle plus-value.
- Pensez à la GRAPA. Elle n'est pas un impôt, mais la vente réduit ou supprime l'allocation : viager, GRAPA et pension.
- Distinguez fiscalité et droits d'enregistrement. Ces derniers sont payés par l'acheteur à l'acte : les droits d'enregistrement sur une vente en viager.
Pour mesurer l'effet de ces règles sur votre propre dossier, faites d'abord une simulation sur calculer son viager, puis demandez l'estimation écrite. Votre notaire reste le conseiller compétent pour votre situation fiscale personnelle.