Mis à jour le
L'essentiel en 30 secondes
Le bouquet est la somme que l'acheteur paie au vendeur à la signature de l'acte de vente en viager. Il « correspond souvent à 20 ou 30 % du prix de vente » selon notaire.be, mais il est facultatif : la loi laisse les parties libres. Il n'est pas imposé chez un vendeur particulier. Le solde du prix est converti en rente.
Définition
Dans une vente en viager, le prix est payé en deux parties. Le bouquet est la première : un capital versé au vendeur à l'acte. La rente est la seconde : des versements périodiques, en principe jusqu'au décès du vendeur. Le bouquet est déduit du montant qui sera converti en rente. Le cadre général est décrit sur le viager en Belgique, le guide complet.
Montant habituel et liberté des parties
Le bouquet « correspond souvent à 20 ou 30 % du prix de vente », écrit notaire.be. C'est un usage, pas une règle : l'article 1976 du Code civil permet de fixer la rente « au taux qu'il plaît aux parties contractantes ». Un bouquet de 10 % ou de 50 % est valable. Ce qui compte est l'équilibre global : si bouquet et rente sont dérisoires par rapport à la valeur du bien, le contrat perd son aléa et le fisc peut y voir une donation déguisée. Le cas du bouquet nul ou très faible : le viager sans bouquet ou avec petit bouquet.
Comment le bouquet modifie la rente
Le calcul est simple : valeur du bien, moins la valeur de votre occupation si vous restez, moins le bouquet, égale le capital converti en rente. Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible, et inversement. Exemple pour une vendeuse de 75 ans, maison de 250 000 €, viager occupé, rente viagère au taux de 2,72 % :
| Bouquet | Part du prix de la nue-propriété (177 000 €) | Rente mensuelle indicative |
|---|---|---|
| 0 € | 0 % | environ 1 280 € |
| 25 000 € | 14 % | environ 1 100 € |
| 50 000 € | 28 % | environ 920 € |
Le même calcul avec vos chiffres : calculer son viager. Le mécanisme de la rente elle-même, sa durée et son indexation : la rente viagère.
Quel bouquet pour votre bien ?
Estimation écrite gratuite, avec plusieurs répartitions bouquet et rente selon vos besoins. Aucun frais pour le vendeur.
Les trois rôles du bouquet pour le vendeur
- Un capital immédiat. Pour rembourser un crédit en cours, aider un enfant, financer un déménagement ou des travaux. C'est la seule somme certaine du viager.
- Une sécurité. Si l'acheteur cesse de payer, vos garanties jouent, mais la procédure prend du temps. Le bouquet est déjà encaissé. Le détail des garanties : si l'acheteur ne paie plus la rente.
- Un test de solidité. Un acheteur capable de réunir un bouquet a en général les moyens de servir la rente dans la durée.
Fiscalité du bouquet
Le bouquet est une fraction du prix de vente. Chez un vendeur particulier, il n'est pas imposé, quelle que soit la qualité de l'acheteur. Seule la taxe sur la plus-value immobilière peut s'appliquer, à 16,5 %, si vous aviez acheté le bien il y a moins de 5 ans et qu'il n'est pas votre habitation propre (art. 90, 10° du Code des impôts sur les revenus). Pour la maison familiale occupée depuis des années, rien n'est dû. La rente, elle, obéit à d'autres règles : la fiscalité du viager en Belgique.
Le bouquet en cas d'impayé ou de décès
Si l'acheteur ne paie plus et que la clause résolutoire est activée, le vendeur conserve en général les rentes perçues ; le sort du bouquet dépend de la clause et peut être modéré par le juge. Faites préciser ce point à l'acte. Si le vendeur décède dans les vingt jours d'une maladie dont il souffrait déjà, la vente est nulle (art. 1975 du Code civil) : le bouquet est restitué et le bien retourne à la succession. Passé ce délai, la vente tient en principe : vos héritiers gardent le bouquet. Le détail : décès du vendeur ou de l'acheteur : ce qui se passe.
Pour l'acheteur
Le bouquet remplace l'apport d'un crédit bancaire : c'est ce qui rend le viager accessible sans emprunt. Il ne réduit pas les droits d'enregistrement, qui se calculent sur la valeur du bien et non sur le bouquet. L'ensemble des frais de l'acheteur : acheter en viager en Belgique.