Décès du vendeur ou de l'acheteur : ce qui se passe

Mis à jour le 12 septembre 2026

Au décès du vendeur

Trois choses se produisent le même jour. La rente s'arrête : elle « n'est acquise au propriétaire que dans la proportion du nombre de jours qu'il a vécu » (art. 1980 du Code civil), sauf si l'acte prévoit un paiement d'avance, auquel cas l'échéance déjà due reste acquise. L'usufruit ou le droit d'habitation s'éteint : c'était un droit viager. L'acheteur devient plein propriétaire, sans nouvel acte et sans nouveaux droits d'enregistrement, puisque la pleine propriété a été taxée à la vente.

Les héritiers du vendeur ne reçoivent pas le bien. Ils conservent ce que le vendeur n'a pas dépensé du bouquet et des rentes, ainsi que les rentes échues et impayées au jour du décès. Ils doivent libérer les lieux dans le délai que l'acte fixe ; à défaut, dans un délai raisonnable convenu avec l'acheteur. Ce que cela signifie pour votre succession : viager, succession et héritiers.

Décès dans les vingt jours : la nullité de l'article 1975

L'article 1975 du Code civil belge dispose que le contrat est sans effet lorsque « la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat ». Deux conditions cumulatives : un décès dans les vingt jours et une maladie dont le vendeur était déjà atteint à la signature. Un accident, ou une maladie apparue après l'acte, ne rend pas la vente nulle.

Quand la nullité joue, c'est tout le contrat qui tombe : le bien revient à la succession du vendeur et le bouquet doit être restitué à l'acheteur. Au-delà de vingt jours, la vente tient en principe ; la Cour de cassation admet toutefois l'annulation pour absence d'aléa quand l'acheteur, proche du vendeur, savait le décès imminent, ou quand la rente était dérisoire. C'est pourquoi un viager conclu avec un vendeur très malade se prépare avec prudence, et pourquoi certains notaires demandent un certificat médical récent.

Au décès de l'acheteur

Le viager ne s'arrête pas. « Tant que le vendeur vit, les héritiers de l'acheteur débirentier ont l'obligation de continuer à payer la rente » : la dette fait partie du passif de la succession. L'héritier qui recueille l'immeuble devient seul redevable et garantit ses cohéritiers. Le vendeur doit signifier son titre aux héritiers huit jours avant toute poursuite. Vos garanties (privilège, hypothèque, clause résolutoire) suivent le bien et s'imposent aux héritiers comme à l'acheteur : si l'acheteur ne paie plus la rente.

Le cas du couple : rente sur deux têtes

Quand deux vendeurs signent ensemble, la rente est en général constituée sur deux têtes et réversible : au premier décès, le survivant continue de percevoir la même rente et garde l'occupation du logement. La rente est alors calculée sur la plus longue espérance de vie, donc un peu moins élevée au départ. Sans clause de réversion, la rente s'éteint avec la tête sur laquelle elle est constituée. Tout est expliqué sur viager sur deux têtes et réversion au conjoint.

En vente à terme, c'est différent

Dans une vente à terme, le décès du vendeur n'éteint rien : le solde du prix est dû à ses héritiers jusqu'au dernier euro. Le décès de l'acheteur transmet la dette à ses héritiers, comme en viager. C'est le critère de choix pour ceux qui veulent protéger leurs enfants : viager occupé, viager libre ou vente à terme : lequel choisir.

Ce que l'acte doit prévoir

• Le mode de calcul de la rente au décès (prorata ou échéance acquise).
• Le délai laissé aux héritiers pour libérer le bien et le sort du mobilier.
• La réversion au conjoint ou au cohabitant, et son taux.
• L'âge exact de chaque tête, établi par pièce d'identité.

Le calcul de votre rente selon votre âge et votre espérance de vie : calculer son viager. Le cadre complet : le viager en Belgique, le guide complet.