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L'essentiel en 30 secondes
Un propriétaire sous administration ne vend en viager qu'avec l'autorisation spéciale du juge de paix (art. 499/7 du Code civil), par principe en vente publique, de gré à gré sur autorisation motivée (art. 1193bis du Code judiciaire). Le conjoint ou cohabitant légal non propriétaire doit donner son accord si le bien est le logement familial (art. 215 et 1477). La rente peut être versée à un tiers désigné dans l'acte.
Le vendeur est sous administration de biens
Depuis la loi du 17 mars 2013, une personne qui ne peut plus gérer ses biens est placée sous protection judiciaire : le juge de paix désigne un administrateur et fixe, acte par acte, ce que la personne peut encore faire seule. Si l'ordonnance mentionne l'aliénation des biens immobiliers, la personne ne peut plus vendre seule ; elle doit être assistée ou représentée par son administrateur, qui doit lui-même obtenir une autorisation spéciale du juge de paix (art. 499/7 de l'ancien Code civil). Un acte passé sans cette autorisation est frappé de nullité. Le juge veille aussi à ce que le logement de la personne protégée soit conservé aussi longtemps que possible (art. 499/9), ce qui plaide pour un viager occupé plutôt qu'une vente libre, et l'administrateur ne peut en aucun cas acheter le bien lui-même (art. 499/10).
Le juge n'autorise la vente que si elle sert l'intérêt de la personne protégée et qu'aucune autre solution n'existe : par exemple une entrée définitive en maison de repos, des frais de soins qui ne peuvent plus être couverts, un bien devenu impossible à entretenir. La vente est par principe publique (art. 1186 du Code judiciaire). L'article 1193bis permet cependant une vente de gré à gré « si l'intérêt des personnes protégées l'exige », sur requête motivée accompagnée d'un rapport d'expertise, d'un certificat hypothécaire récent et d'un projet d'acte notarié ; le juge peut fixer un prix minimum.
Pour un viager, la difficulté est réelle et il faut la dire : le prix d'un viager est aléatoire, alors que le juge raisonne en prix minimum. Aucune source officielle ne décrit une procédure propre au viager. En pratique, la requête doit démontrer que le viager occupé sert mieux la personne protégée qu'une vente ordinaire (rester chez elle, disposer d'une rente pour ses soins), chiffrer le bouquet et la rente sur les tables officielles, et laisser le juge apprécier la formule elle-même. Un intermédiaire ne peut intervenir qu'avec une première autorisation du juge pour la mise en vente et le contrat de courtage. Chaque dossier de ce type se prépare avec l'administrateur et le notaire avant toute démarche.
Le conjoint ou le cohabitant légal n'est pas propriétaire
Le logement principal de la famille est protégé quelle que soit la propriété. L'article 215, § 1er, de l'ancien Code civil dispose qu'un époux ne peut, sans l'accord de l'autre, « disposer entre vifs à titre onéreux ou gratuit des droits qu'il possède sur l'immeuble qui sert au logement principal de la famille, ni hypothéquer cet immeuble ». La règle vaut même si le bien appartient à un seul des époux, et elle couvre la vente en viager, occupée ou libre, ainsi que l'hypothèque inscrite en garantie de la rente.
La sanction est la nullité : l'époux qui n'a pas consenti peut demander l'annulation de la vente dans l'année où il en a connaissance. Si le conjoint refuse sans motif grave, l'époux propriétaire peut demander au tribunal de la famille l'autorisation de passer l'acte seul. L'article 1477 du Code civil étend cette protection aux cohabitants légaux. Pour des cohabitants de fait, aucune règle équivalente n'existe : l'accord du compagnon n'est pas requis, mais son droit de rester dans les lieux, et l'éventuelle rente à son profit, doivent être organisés expressément dans l'acte, avec leurs conséquences fiscales. Ces situations de couple sont détaillées sur viager sur deux têtes et réversion au conjoint.
Une situation particulière ? Dites-le dès le premier appel.
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Faire verser la rente à quelqu'un d'autre
Rien n'interdit de faire verser tout ou partie de la rente à une autre personne que soi-même : un compagnon qui n'est pas propriétaire, un enfant en difficulté, un proche qui vous aide. Le Code civil le prévoit expressément : la rente « peut être constituée au profit d'un tiers, quoique le prix en soit fourni par une autre personne » (art. 1973). Trois conditions pratiques : le bénéficiaire doit être clairement identifié dans l'acte de vente, l'acheteur lui verse la rente directement, et l'acte précise si la rente continue après votre décès au profit de cette personne ou s'éteint avec vous.
Deux conséquences à mesurer avec le notaire. D'abord, la rente est calculée en fonction de l'âge de la personne sur la tête de laquelle elle est constituée : une rente qui doit durer jusqu'au décès d'un bénéficiaire plus jeune sera plus faible. Ensuite, la part de rente qui continue après votre décès au profit d'un tiers est considérée comme recueillie dans votre succession et soumise aux droits de succession (article 8 du Code des droits de succession), à un taux qui dépend du lien de parenté et de la Région. Ce n'est pas un obstacle, mais cela se chiffre avant de signer.
Céder sa rente à un tiers après la vente est plus délicat qu'une désignation dès l'acte : la rente reste attachée à votre vie, et l'acheteur doit accepter de payer entre d'autres mains. Enfin, la rente d'une vente en viager peut être saisie par vos créanciers : l'article 1981 du Code civil ne permet de la rendre insaisissable que lorsqu'elle est constituée à titre gratuit. Le mécanisme complet de la rente : la rente viagère ; pour un couple, la réversion au survivant est traitée sur viager sur deux têtes et réversion au conjoint.
Les autres situations à signaler dès le premier appel
- Un crédit hypothécaire court encore : son solde est remboursé à l'acte, en général avec le bouquet ; la banque lève son hypothèque avant que celle qui garantit votre rente soit inscrite. Voir vendre sa maison en viager.
- Le bien est loué : il se vend en viager libre, l'acheteur reprend le bail et les loyers. Voir le viager libre.
- Le bien est en indivision (succession non partagée, ex-conjoints) : tous les indivisaires doivent vendre, ou l'un rachète les parts des autres avant le viager.
- Vous êtes très malade : l'aléa doit rester réel ; un décès dans les vingt jours d'une maladie déjà présente annule la vente. Voir décès du vendeur ou de l'acheteur : ce qui se passe.
- Vous touchez la GRAPA : simulation au SFPD avant toute signature. Voir viager, GRAPA et pension.
Le parcours ordinaire, du premier contact à l'acte, est décrit sur comment vendre en viager : les étapes. Pour un ordre de grandeur immédiat : calculer son viager.