Mis à jour le
L'essentiel en 30 secondes
Un vendeur en viager impayé est protégé par le privilège du vendeur (loi hypothécaire, art. 27), par une hypothèque inscrite à l'acte et, en général, par une clause résolutoire : après plusieurs échéances impayées, la vente est annulée et le vendeur conserve les rentes perçues (notaire.be). Sans clause, il peut faire saisir et vendre le bien. Son droit d'occupation n'est jamais remis en cause.
Trois protections, inscrites à l'acte
| Garantie | Origine | Ce qu'elle permet |
|---|---|---|
| Privilège du vendeur | Loi hypothécaire, art. 27, 1° ; inscrit d'office par le bureau Sécurité juridique (l'ancien conservateur des hypothèques) | Être payé avant tout autre créancier sur le prix du bien |
| Hypothèque conventionnelle | Clause de l'acte, en faveur du vendeur | Faire saisir et vendre le bien, et prélever la créance sur le prix |
| Clause résolutoire | Clause de l'acte (l'art. 1978 du Code civil est dérogeable) | Annuler la vente après des échéances impayées, récupérer le bien, garder les rentes perçues |
Notaire.be résume : « Le vendeur est protégé en cas de non-paiement persistant de la part de l'acheteur. Il pourra notamment demander l'annulation de la vente et conserver les rentes payées. Il dispose aussi d'une inscription hypothécaire sur l'immeuble. »
Le privilège du vendeur
« Pour toute vente dans laquelle le prix n'est pas payé comptant à l'acte, le vendeur a, en vertu de la loi, un privilège sur le bien vendu », rappelle notaire.be. Ce privilège naît de l'article 27 de la loi hypothécaire et se conserve par la transcription de l'acte et une inscription d'office. Il vous donne « le droit d'être préféré à tout autre créancier à l'exception des frais de justice », ainsi qu'un droit de suite si le bien change de mains. En viager, l'acte doit décrire la rente restant due pour que le privilège la couvre.
L'hypothèque : la garantie la plus courante
« La garantie la plus courante pour s'assurer de ces paiements est l'établissement d'une hypothèque en faveur du vendeur », écrit notaire.be. En cas de défaut, « le vendeur peut pratiquer une saisie exécution et ainsi faire vendre le bien. Ensuite, sa créance sera prélevée sur le prix de vente. » Concrètement, vous êtes dans la position d'une banque : le bien répond de la dette. En viager occupé, votre usufruit ou droit d'habitation subsiste : un acquéreur sur saisie reprend le bien grevé de votre droit.
Des actes où les trois garanties sont écrites, pas promises.
Nous vérifions la clause résolutoire, l'hypothèque et le sort du bouquet avant la signature. Estimation gratuite, aucun frais pour le vendeur.
La clause résolutoire : sans elle, pas d'annulation
L'article 1978 du Code civil est clair : « le seul défaut de payement des arrérages de la rente n'autorise point celui en faveur de qui elle est constituée, à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné ; il n'a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur ». Sans clause, vous ne récupérez donc pas le bien ; vous le faites vendre. Mais cette règle n'est pas d'ordre public : l'acte peut « insérer une clause dérogatoire permettant la résolution en cas de défaut de paiement, ou même stipuler une résolution de plein droit ». L'usage belge fixe souvent le seuil à trois échéances impayées.
Avec la clause, la vente est annulée : le bien vous revient, et vous conservez en général les rentes perçues à titre d'indemnité, si la clause le prévoit. Le juge peut réduire une indemnité manifestement excessive, et un vendeur qui tarde trop à agir peut perdre son droit à la résolution. Le sort du bouquet n'est fixé par aucune règle légale : il dépend de la clause. Faites-le écrire. Le rôle du bouquet dans votre sécurité : le bouquet en viager.
La procédure, étape par étape
- Constat de l'impayé. Notez la date et le montant de chaque échéance manquée ; l'acte fixe le seuil de la clause résolutoire. N'attendez pas : les arrérages de rentes se prescrivent par cinq ans (ancien article 2277 du Code civil), et un vendeur qui tarde peut perdre son droit à la résolution.
- Mise en demeure par courrier recommandé, en rappelant la clause et le délai de régularisation.
- Choix de la voie avec votre notaire ou un avocat : résolution de la vente (clause résolutoire) ou saisie-exécution (hypothèque et privilège).
- Résolution : constat notarié ou jugement selon la rédaction de la clause ; vous redevenez plein propriétaire, vous gardez les rentes perçues et, selon l'acte, le bouquet.
- Ou saisie : le bien est vendu ; vous êtes payé par préférence sur le prix pour les rentes échues et, le cas échéant, le capital représentatif de la rente future.
Revente, décès ou faillite de l'acheteur
- L'acheteur revend le bien. Il reste tenu de la rente « jusqu'au transfert de ses obligations au nouvel acquéreur », avec votre accord ; hypothèque et privilège suivent le bien.
- L'acheteur décède. Ses héritiers continuent de payer : la rente fait partie du passif de sa succession. Voir décès du vendeur ou de l'acheteur : ce qui se passe.
- L'acheteur est insolvable. Un particulier relève du règlement collectif de dettes ; vous restez créancier hypothécaire et privilégié. Une société en faillite : vous déclarez votre créance et vous êtes payé par préférence sur le prix du bien ; la clause résolutoire, si elle est inscrite, vous permet de le reprendre. Ces situations se traitent avec votre notaire.
Ce qu'il faut faire écrire avant de signer
- L'hypothèque en votre faveur, pour le montant de la rente capitalisée et des arrérages.
- La clause résolutoire, avec le nombre d'échéances impayées qui la déclenche et son mode (de plein droit ou par jugement).
- Le sort des rentes perçues et du bouquet en cas de résolution.
- La date de paiement de la rente et la clause d'indexation.
- La mention de votre usufruit ou droit d'habitation, opposable à tout acquéreur.
Nous vérifions la présence de ces clauses dans le projet d'acte rédigé par votre notaire. Le déroulement complet : comment vendre en viager : les étapes. Les autres pièges à éviter : viager : risques, pièges et arnaques à éviter. Simulation : calculer son viager.