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L'essentiel en 30 secondes
Le viager libre est une vente en viager dont le bien est libre d'occupation à l'acte : l'acheteur peut l'habiter ou le louer immédiatement. Sans décote d'occupation, le bouquet et la rente sont calculés sur la valeur pleine du bien. La rente reste viagère, ou limitée à 10, 15 ou 20 ans. Aucun frais pour le vendeur.
Ce qu'est un viager libre
Dans un viager libre, le vendeur ne se réserve ni usufruit ni droit d'habitation. Le bien est « généralement libre à l'acte de vente passé devant notaire », comme le résument les professionnels belges. L'acheteur acquiert la pleine propriété le jour de la signature ; il paie un bouquet, puis une rente au vendeur. Les règles de la rente viagère (art. 1968 à 1983 du Code civil) s'appliquent exactement comme en viager occupé : l'aléa porte sur la durée de vie du vendeur.
Le viager libre convient au propriétaire qui a déjà quitté son logement, qui va s'installer chez un enfant, en résidence-services ou en maison de repos, ou qui vend un bien qu'il n'habite pas (un appartement mis en location, une seconde maison). Le cadre général de la formule est décrit sur le viager en Belgique, le guide complet.
Pourquoi bouquet et rente sont plus élevés qu'en viager occupé
En viager occupé, la valeur de l'occupation est déduite du prix : pour une femme de 75 ans, elle représente 29,20 % de la valeur du bien selon la table officielle 2026. En viager libre, cette décote n'existe pas. Sur une maison de 250 000 €, ce sont 73 000 € de plus à répartir entre le bouquet et la rente.
Exemple : un homme de 70 ans vend en viager libre un appartement estimé 180 000 €, avec un bouquet de 50 000 € et une rente limitée à 15 ans. Le capital converti est de 130 000 € ; au taux de 2,72 %, la rente indicative est d'environ 890 € par mois pendant 15 ans. Le même calcul avec vos chiffres : calculer son viager.
Avec ou sans bouquet, rente viagère ou limitée
- Avec bouquet : le capital du jour de l'acte, souvent 20 à 30 % du prix. Il sert à financer un déménagement, une entrée en résidence ou une donation aux enfants.
- Sans bouquet ou avec petit bouquet : toute la valeur passe en rente ; c'est une demande fréquente des acheteurs qui n'ont pas de capital. Les avantages et les limites sont détaillés sur le viager sans bouquet ou avec petit bouquet.
- Rente viagère : payée jusqu'au décès du vendeur, quelle que soit la durée.
- Rente limitée à 10, 15 ou 20 ans : elle s'arrête au terme, ou avant en cas de décès. L'aléa subsiste, ce qui la distingue de la vente à terme.
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Charges, fiscalité et droits d'enregistrement
| Poste | Viager libre | Viager occupé |
|---|---|---|
| Précompte immobilier, assurance, entretien | Acheteur, dès l'acte | Vendeur usufruitier |
| Loyers si le bien est loué | Acheteur | Vendeur usufruitier |
| Droits d'enregistrement (à charge de l'acheteur) | 12,5 % (Wallonie, Bruxelles) sur le prix et charges, minimum la valeur vénale ; taux réduit possible si habitation propre | 12,5 % sur la valeur de la pleine propriété ; jamais de taux réduit |
| Rente perçue par le vendeur | Non imposable entre particuliers | Non imposable entre particuliers |
Le détail des règles régionales et des cas particuliers : les droits d'enregistrement sur une vente en viager et la fiscalité du viager en Belgique.
Bien loué, immeuble de rapport, commerce
Un bien occupé par un locataire se vend en viager libre : l'acheteur reprend le bail et perçoit les loyers. En Wallonie, un bail de résidence principale enregistré ou ayant date certaine avant la vente s'impose à l'acquéreur ; sans date certaine, l'acquéreur peut, dans les trois mois de l'acte, donner congé au locataire en place depuis au moins six mois, aux conditions de l'article 55 du décret du 15 mars 2018. Bruxelles applique des règles voisines dans son ordonnance sur le bail d'habitation. Un immeuble de rapport ou un rez commercial se vend selon le même principe, avec ses baux ; leur opposabilité et la fiscalité éventuelle (TVA sur un bien neuf, revenus locatifs) sont vérifiées par le notaire avant l'estimation. Le tour complet des biens, terrain et seconde résidence compris : quels biens peut-on vendre en viager.
Les garanties du vendeur restent les mêmes
Libérer le bien ne réduit pas vos protections : privilège du vendeur, hypothèque inscrite à l'acte et clause résolutoire en cas d'échéances impayées. Si l'acheteur revend le bien, il reste tenu de la rente jusqu'au transfert de ses obligations au nouvel acquéreur, avec votre accord. Tout est expliqué sur si l'acheteur ne paie plus la rente.
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Le viager libre est la formule la plus demandée par les investisseurs, et l'offre est plus rare que la demande. Les viagers libres que nous prenons en charge sont présentés d'abord aux acheteurs inscrits, avec un dossier complet, avant toute publication. Le guide de l'acheteur et l'inscription : acheter en viager en Belgique.