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L'essentiel en 30 secondes
Vendre son appartement en viager, c'est recevoir un bouquet puis une rente, en restant dans le logement ou en le libérant. La copropriété impose de répartir les charges entre le vendeur occupant (charges courantes) et l'acheteur nu-propriétaire (gros travaux votés), et de fournir les documents du syndic au notaire. Aucun frais pour le vendeur.
Occupé ou libre : le cas particulier de l'appartement
L'appartement est le bien le plus recherché par les investisseurs en viager libre : en ville, facile à louer, sans jardin ni toiture à gérer seul. Si vous le quittez, le viager libre vous donne un bouquet et une rente calculés sur la valeur pleine. Si vous y restez, le viager occupé vous réserve l'usufruit ou un droit d'habitation, et le prix est réduit de la valeur de cette occupation. Vos chiffres, dans les deux formules : calculer son viager.
Les charges de copropriété : qui paie quoi
| Poste | Vendeur occupant (usufruitier) | Acheteur (nu-propriétaire) |
|---|---|---|
| Charges courantes : entretien des communs, ascenseur, chauffage collectif, honoraires du syndic | Oui, en règle générale | Non |
| Gros travaux votés en assemblée générale : toiture, façade, ascenseur neuf | Contribution proportionnelle à la valeur de l'usufruit | Oui, en règle générale |
| Fonds de réserve | Selon l'acte | Selon l'acte |
| Précompte immobilier | Oui | Non |
| Assurance incendie du lot privatif | Oui (art. 3.151 du Code civil) | Peut compléter |
Le Code civil ne règle pas expressément la répartition des charges de copropriété entre usufruitier et nu-propriétaire ; la règle usuelle applique les articles 3.153 et 3.154 sur l'entretien et les grosses réparations. C'est pourquoi l'acte de viager doit prévoir la répartition poste par poste et désigner le mandataire commun qui votera à l'assemblée générale : sans cette désignation, le droit de vote du lot est suspendu (art. 3.87, § 1er, du Code civil). Nous le vérifions avant la signature.
Votre appartement, en viager occupé ou libre : les deux chiffres.
Estimation écrite gratuite, avec la répartition des charges expliquée. Aucun frais pour le vendeur.
Les documents du syndic et le PEB
- Acte de base et règlement de copropriété, procès-verbaux des dernières assemblées générales, comptes et fonds de réserve : le syndic les transmet au notaire.
- Certificat PEB de l'appartement, obligatoire dans les trois Régions dès la mise en vente.
- À Bruxelles, pour toute vente conclue depuis le 19 mars 2026, le rapport de synthèse PEB de l'immeuble, établi par l'expert PEB de la copropriété, doit être remis à l'acquéreur.
- Contrôle électrique, attestation du sol, renseignements urbanistiques : comme pour toute vente.
Le parcours complet : comment vendre en viager : les étapes.
Exemple chiffré pour un appartement
Un homme de 70 ans vend en viager libre un appartement estimé 180 000 €. Bouquet 50 000 €, rente limitée à 15 ans : le capital converti est de 130 000 € et la rente indicative d'environ 890 € par mois. S'il reste dans l'appartement en viager occupé, son usufruit vaut 33,51 % selon la table 2026, soit 60 318 € déduits du prix : la rente est plus basse, mais il garde son logement. Le rôle du bouquet dans ce choix : le bouquet en viager.
Droits d'enregistrement et fiscalité
L'acheteur paie 12,5 % de droits d'enregistrement à Bruxelles et en Wallonie, sur la valeur de la pleine propriété même si vous gardez l'usufruit. Il ne peut pas bénéficier de l'abattement bruxellois ni du taux réduit wallon en viager occupé. Votre rente n'est pas imposée si l'acheteur est un particulier. Le détail : les droits d'enregistrement sur une vente en viager.