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L'essentiel en 30 secondes
La rente viagère est le versement périodique que l'acheteur paie au vendeur, en principe jusqu'à son décès (Code civil, art. 1968 à 1983). Elle est calculée sur la valeur du bien moins l'occupation et le bouquet, selon l'âge du vendeur et la durée choisie. Elle n'est pas imposée entre particuliers, peut être indexée si l'acte le prévoit, et est garantie par une hypothèque.
Ce qu'est une rente viagère
« La vente en viager ressemble à une vente ordinaire à la différence que l'acheteur du bien paie le vendeur en plusieurs fois, au moyen d'une rente », résume notaire.be. La rente est « viagère » parce qu'elle dure, en principe, autant que la vie du vendeur, qu'on appelle le crédirentier ; l'acheteur qui la paie est le débirentier. Elle repose sur un aléa : personne ne sait combien de rentes seront payées. Les mots du viager sont expliqués sur le lexique du viager.
Comment la rente est calculée
Le calcul part de la valeur vénale du bien. Si vous restez chez vous, on déduit la valeur de votre occupation, lue dans la table officielle de conversion de l'usufruit (pour une femme de 75 ans : 29,20 % en 2026). On déduit ensuite le bouquet. Le capital restant est converti en rente en fonction de votre espérance de vie (Statbel 2025 : 14 ans pour une femme de 75 ans, 12 ans pour un homme du même âge), de la durée choisie et d'un taux technique.
Exemple : maison de 250 000 €, vendeuse de 75 ans, viager occupé, bouquet 25 000 €. Capital converti : 152 000 €. Rente indicative sur 14 ans au taux de 2,72 % : environ 1 100 € par mois. Si la rente est limitée à 10 ans : environ 1 460 € par mois. Vos propres chiffres : calculer son viager. Le rôle du bouquet : le bouquet en viager.
Rente à vie ou limitée dans le temps
En principe, la rente est due jusqu'au décès du vendeur, « quelle que soit la durée de la vie » (art. 1979 du Code civil). En Belgique, la pratique la limite pourtant souvent : « la durée d'une rente est souvent limitée dans le temps, entre 10 et 20 ans », note notaire.be, en général 10, 15 ou 20 ans selon l'âge et les besoins du vendeur. Passé le terme, le vendeur conserve son droit d'occupation mais ne perçoit plus de rente. Si le vendeur décède avant le terme, la rente s'arrête : l'aléa demeure, ce qui distingue cette formule de la vente à terme, où le solde est dû aux héritiers.
| Rente viagère | Rente limitée (10, 15, 20 ans) | |
|---|---|---|
| Durée | Jusqu'au décès | Jusqu'au terme, ou au décès s'il survient avant |
| Montant mensuel | Plus faible | Plus élevé, la durée étant plus courte |
| Après le terme | Sans objet | Occupation conservée, plus de rente |
| Pour l'acheteur | Risque de longévité illimité | Total maximal connu |
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Indexation
Rien n'indexe la rente automatiquement : « si rien n'est prévu dans la convention, il n'y aura pas d'indexation possible sans l'accord du débirentier ». En pratique, l'acte prévoit une indexation annuelle à la date anniversaire, selon l'indice des prix à la consommation ou l'indice santé qu'il désigne. Sur quinze ou vingt ans, cette clause change beaucoup : la formule et un exemple sont sur l'indexation de la rente viagère.
Fiscalité de la rente
Entre particuliers, la rente n'est pas un revenu imposable : c'est une façon de payer le prix. Si l'acheteur est une société ou une entreprise, la rente devient un revenu mobilier : 3 % du capital sont taxés à 30 % chaque année, quelle que soit la rente réellement perçue (art. 17 § 1er 4° et 20 du Code des impôts sur les revenus, Cour de cassation, 21 avril 2022). Sur un capital de 250 000 €, cela représente 2 250 € d'impôt par an. Nous vous disons donc toujours qui achète. Le détail : la fiscalité du viager en Belgique.
Les garanties de paiement
Trois protections sont inscrites à l'acte : le privilège du vendeur (loi hypothécaire, art. 27), l'hypothèque conventionnelle en votre faveur et la clause résolutoire. Sans clause, l'article 1978 du Code civil ne vous permet que de faire saisir et vendre le bien ; avec la clause, la vente est annulée après des échéances impayées et vous gardez les rentes perçues. La procédure : si l'acheteur ne paie plus la rente.
Rente sur deux têtes, réversion, décès
La rente « peut être constituée sur une ou plusieurs têtes » (art. 1972). Pour un couple, l'usage belge est une rente sur deux têtes réversible à 100 % : le survivant perçoit la même rente et garde l'occupation. Elle est calculée sur la plus longue espérance de vie, donc un peu moins élevée au départ. Le détail : viager sur deux têtes et réversion au conjoint. Au décès du vendeur, la rente est acquise « dans la proportion du nombre de jours qu'il a vécu » (art. 1980) ; ses héritiers touchent les rentes échues impayées. Si l'acheteur décède, ses héritiers continuent de payer : décès du vendeur ou de l'acheteur : ce qui se passe. La rente peut aussi être versée à un tiers désigné dans l'acte : viager et cas particuliers : administration, conjoint, cession de la rente.