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L'essentiel en 30 secondes
Vendre en viager se fait en six étapes : estimation gratuite du bien et de votre occupation, choix de la formule (occupé, libre ou à terme), calcul du bouquet et de la rente, présentation à des investisseurs, compromis, puis acte notarié qui inscrit vos garanties. Le vendeur ne paie aucun frais ; le notaire est obligatoire.
Étape 1 : l'estimation
Tout part de la valeur vénale de votre bien, c'est-à-dire le prix auquel il se vendrait aujourd'hui, libre. Si vous souhaitez rester chez vous, nous calculons ensuite la valeur de votre occupation avec les tables officielles de conversion de l'usufruit, publiées chaque année par le ministre de la Justice. Cette estimation est écrite, gratuite et sans frais pour vous : estimation viager gratuite. Pour un premier ordre de grandeur immédiat, calculer son viager.
Étape 2 : le choix de la formule
Trois formules existent. Le viager occupé si vous restez dans le logement, le viager libre si vous le quittez, la vente à terme si vous voulez un prix total connu d'avance et protéger vos héritiers. Le choix dépend de votre âge, de votre besoin de revenu ou de capital, et de ce que vous voulez transmettre. Nous vous présentons les trois avec leurs chiffres.
Étape 3 : bouquet, rente, durée, indexation
Le bouquet est le capital versé à la signature, « souvent 20 ou 30 % du prix de vente » selon notaire.be. La rente est calculée sur le solde, votre âge et la durée choisie : viagère, ou limitée à 10, 15 ou 20 ans comme c'est souvent le cas en Belgique. L'indexation annuelle est prévue dans l'acte. Chaque paramètre se discute : un bouquet plus élevé donne une rente plus faible, et inversement. Le détail sur le bouquet en viager et la rente viagère.
Commencez par l'estimation, le reste suit.
Une minute de formulaire, un appel sous 2 jours ouvrables, une estimation écrite. Aucun frais pour le vendeur.
Étape 4 : la présentation aux investisseurs
Votre bien est présenté aux investisseurs inscrits avec un dossier complet : valeur, formule, bouquet, rente, documents. Aucune annonce publique n'est nécessaire si vous ne le souhaitez pas. Les investisseurs intéressés visitent, puis font une proposition. Vous choisissez à qui vous vendez. Nous vous indiquons toujours si l'acheteur est un particulier ou une société, car cela change la fiscalité de votre rente : la fiscalité du viager en Belgique.
Étape 5 : les documents et le compromis
| Document | Qui le fournit |
|---|---|
| Titre de propriété | Vous (votre acte d'achat) |
| Certificat PEB | Un certificateur agréé, à votre charge |
| Contrôle de l'installation électrique | Un organisme agréé, à votre charge |
| Attestation du sol | Le notaire la demande |
| Renseignements urbanistiques | Le notaire les demande à la commune |
| Dossier d'intervention ultérieure (travaux depuis 2001) | Vous, si vous l'avez |
| Documents de copropriété (appartement) | Le syndic, via le notaire |
| Pièce d'identité et âge exact du vendeur | Vous |
Ces documents sont les mêmes que pour toute vente en Belgique ; le viager n'en ajoute aucun par la loi. Le compromis fixe les conditions ; en Belgique, il engage les deux parties dès sa signature.
Étape 6 : l'acte notarié et vos garanties
Le notaire rédige l'acte authentique. Il y inscrit le bouquet, la rente, sa durée, son indexation, votre droit d'occupation (usufruit ou droit d'habitation) et vos trois garanties : le privilège du vendeur, l'hypothèque en votre faveur et la clause résolutoire en cas d'échéances impayées. Le jour de la signature, vous recevez le bouquet ; la rente est due ensuite à chaque échéance. Ce que valent ces garanties : si l'acheteur ne paie plus la rente.
Après la vente
En viager occupé, vous restez chez vous et vous payez le précompte immobilier, l'entretien et l'assurance ; l'acheteur prend les grosses réparations. La rente arrive chaque mois, indexée chaque année. À votre décès, elle s'arrête et l'acheteur devient plein propriétaire ; vos héritiers gardent le bouquet et les rentes déjà perçues. Tout cela est décrit sur décès du vendeur ou de l'acheteur : ce qui se passe. Si le vendeur est sous administration de biens, si le conjoint n'est pas propriétaire ou si la rente doit être versée à un tiers, lisez d'abord viager et cas particuliers : administration, conjoint, cession de la rente.