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L'essentiel en 30 secondes
Le notaire est obligatoire dans toute vente en viager : il rédige l'acte et inscrit les garanties. L'agence spécialisée ou l'intermédiaire, tous deux agents immobiliers, estiment le bien, calculent la rente, trouvent l'acheteur et structurent le dossier. Les honoraires dépendent de chaque convention ; chez Vendre en Viager, ils sont à charge de l'acheteur. La vente entre particuliers est possible mais expose le vendeur.
Le notaire : obligatoire et impartial
Aucune vente immobilière ne se conclut en Belgique sans acte notarié, et le viager n'y fait pas exception. Le notaire rédige la clause de rente, vérifie que l'aléa est réel et que la rente est cohérente, inscrit le privilège du vendeur et l'hypothèque, informe les deux parties et perçoit les droits d'enregistrement pour le compte de la Région. Il est impartial : il ne représente ni le vendeur ni l'acheteur. Vous choisissez librement le vôtre, distinct de celui de l'acheteur si vous le souhaitez. Ce qu'il ne fait généralement pas : estimer votre bien, calculer votre rente et chercher un acheteur.
L'agence spécialisée en viager
Quelques agences belges se consacrent au viager, surtout à Bruxelles et dans le Brabant wallon. Ce sont des agents immobiliers agréés par l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI). Elles estiment le bien, calculent bouquet et rente, publient des annonces, organisent les visites et accompagnent jusqu'à l'acte. Elles travaillent sous convention ou mandat, avec des honoraires dont la charge, vendeur ou acheteur, dépend de chaque contrat. Leur atout est un portefeuille de biens et d'acheteurs ; leur limite peut être un mandat exclusif de longue durée.
L'intermédiaire : ce que nous faisons
Vendre en Viager est un intermédiaire, pas une agence à portefeuille. Nous estimons gratuitement le bien et l'occupation, nous calculons bouquet et rente avec les tables officielles, nous présentons le dossier à des investisseurs inscrits avant toute publication, et nous accompagnons la vente jusqu'à l'acte chez le notaire de votre choix. La différence principale avec une agence classique : le vendeur ne paie aucun frais. Nos honoraires sont à charge de l'acheteur et lui sont communiqués par écrit avant tout engagement. Le parcours : comment vendre en viager : les étapes.
Un intermédiaire agréé, sans frais pour le vendeur.
Estimation écrite gratuite, honoraires à charge de l'acheteur, notaire de votre choix.
Le tableau
| Notaire | Agence spécialisée | Intermédiaire (Vendre en Viager) | Entre particuliers | |
|---|---|---|---|---|
| Obligatoire | Oui | Non | Non | Notaire quand même |
| Estimation et calcul de la rente | Rarement | Oui | Oui, gratuit | À votre charge |
| Recherche de l'acheteur | Non | Annonces, portefeuille | Investisseurs inscrits, avant publication | À votre charge |
| Honoraires | Frais d'acte, à charge de l'acheteur | Commission selon la convention | À charge de l'acheteur, vendeur 0 € | Aucun |
| Garanties dans l'acte | Rédigées par lui | Négociées | Vérifiées avec le notaire | À négocier seul |
| Agrément IPI | Sans objet | Obligatoire | Obligatoire | Sans objet |
Ce que la déontologie IPI impose à tout intermédiaire
- Un projet de convention écrit avant toute mission, qui stipule « de manière claire et non ambiguë les obligations des parties, en particulier en ce qui concerne le mode de calcul et de paiement des honoraires » (art. 8 du code de déontologie). Un mandat éventuel doit être indiqué « de manière claire et apparente » (art. 9).
- Un contrat d'intermédiation conforme pour les consommateurs (arrêté royal du 28 septembre 2023, en vigueur depuis le 1er février 2024) : rétractation de 14 jours calendrier, exclusivité de six mois au maximum, préavis de deux mois au plus pour un contrat à durée indéterminée, rapport écrit mensuel, honoraires TVA comprise, indemnités de rupture plafonnées.
- Un compte de tiers pour tout fonds détenu pour le compte d'un client (art. 29) ; en viager, le bouquet et les rentes passent par le notaire puis directement au vendeur.
- L'absence de conflit d'intérêts : l'agent doit dire s'il intervient en une autre qualité et informer le client de tout lien avec l'autre partie (art. 39). Si nous-mêmes ou une société liée devions nous porter acquéreur d'un bien que nous présentons, vous en seriez informé par écrit avant toute négociation.
- Les obligations anti-blanchiment (loi du 18 septembre 2017) : l'agent identifie les parties, vérifie l'origine des fonds du bouquet et conserve les pièces pendant dix ans. C'est pourquoi une copie de votre carte d'identité vous est demandée avant toute mission.
- Les mentions obligatoires sur le site et les documents : numéro IPI, raison sociale, assureur et numéro de contrat, numéro d'entreprise (art. 20).
Vendre entre particuliers : possible, mais exposé
Rien n'interdit de trouver soi-même un acheteur et de passer directement devant notaire. Vous économisez les honoraires, mais vous portez seul l'estimation, le calcul de la rente, la vérification de la solvabilité de l'acheteur, la négociation des garanties et la détection des pièges. Une erreur sur la rente ou une clause manquante se paie pendant des années. La liste complète de ce qui reste à faire soi-même : vendre ou acheter en viager entre particuliers.
Les questions à poser avant de confier votre vente
- Quel est votre numéro IPI, votre assureur et votre numéro d'entreprise ?
- Qui paie vos honoraires, et combien ? Est-ce écrit dans le projet de convention ?
- Y a-t-il un mandat exclusif, pour quelle durée, avec quelle indemnité de résiliation ?
- Sur quelles tables et quel taux calculez-vous la rente ? Puis-je vérifier le calcul ?
- Qui sont vos acheteurs : particuliers, sociétés ? Me le direz-vous avant la négociation ?
- Quelles garanties ferez-vous inscrire dans l'acte ?
- Puis-je choisir mon notaire ?
Nos réponses figurent sur ce site et dans le projet de convention que nous vous remettons avant toute mission. Pour vérifier un calcul par vous-même : calculer son viager. Pour commencer : estimation viager gratuite.