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L'essentiel en 30 secondes
Les droits d'enregistrement d'une vente en viager sont payés par l'acheteur à l'acte : 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, 12 % en Flandre. En viager occupé, ils se calculent sur la valeur vénale de la pleine propriété, jamais sur la nue-propriété ni sur le bouquet plus les rentes (article 48 du Code des droits d'enregistrement). Le régime wallon à 6 % a été supprimé pour les actes depuis le 1er janvier 2020.
Les taux 2026 par Région
| Région | Taux normal | Régime de faveur (habitation propre et unique, pleine propriété) |
|---|---|---|
| Wallonie | 12,5 % | 3 %, sans plafond de valeur, sous conditions de domiciliation (art. 44bis du Code des droits d'enregistrement wallon) |
| Bruxelles-Capitale | 12,5 % | Abattement sur les premiers 200 000 € si le prix ne dépasse pas 600 000 €, plus 25 000 € par classe PEB gagnée en cas de rénovation énergétique, à partir de deux classes (art. 46bis et 46ter) |
| Flandre | 12 % | 2 % depuis 2025 (art. 2.9.4.2.11 du Code flamand de la fiscalité) ; depuis le 1er janvier 2026, achat en pleine propriété uniquement ; revente de l'ancienne habitation dans les 2 ans |
Ces taux valent pour toute vente immobilière. Le viager n'a plus de taux propre depuis 2020 (voir plus bas). Ce qui le distingue, c'est la base de calcul.
La base de calcul : le prix, avec un minimum, la valeur vénale
L'article 45 du Code des droits d'enregistrement fixe la base au « prix convenu et des charges » ; l'article 46 ajoute que cette base ne peut être inférieure à la valeur vénale du bien. En viager, le prix et charges se compose du bouquet, de la valeur capitalisée de la rente et des charges mises à l'acheteur. Le notaire porte à l'acte une déclaration de la valeur vénale, et les droits sont perçus sur le plus élevé des deux montants.
En viager occupé : sur la pleine propriété, pas sur la nue-propriété
C'est le point à retenir. Quand le vendeur se réserve l'usufruit, l'article 48 du Code des droits d'enregistrement (article 2.9.3.0.5 du Code flamand de la fiscalité) impose que la base ne soit pas inférieure à la valeur vénale de la pleine propriété. L'acheteur de la nue-propriété paie donc 12,5 % sur la valeur totale du bien, comme s'il l'achetait libre. Exemple : maison estimée 250 000 €, vendue en viager occupé par une femme de 75 ans. La nue-propriété vaut 177 000 € (usufruit de 29,20 %, table 2026), mais les droits sont dus sur 250 000 € : 31 250 € en Wallonie ou à Bruxelles.
À l'extinction de l'usufruit, au décès du vendeur, l'acheteur devient plein propriétaire sans nouvel acte et sans nouveaux droits : tout a été payé à la vente. La situation de l'acheteur nu-propriétaire : usufruit ou droit d'habitation en viager.
Des dossiers où les frais de l'acheteur sont calculés d'avance.
Vendeur : estimation écrite gratuite. Acheteur : droits, frais d'acte et honoraires détaillés dans chaque dossier.
Les taux réduits : inaccessibles en viager occupé
Le taux de 3 % en Wallonie, le taux de 2 % en Flandre et l'abattement bruxellois supposent l'achat en pleine propriété d'une habitation propre et unique, avec domiciliation dans un délai de trois ans. Un acheteur en viager occupé n'achète pas la pleine propriété et ne peut pas s'y domicilier : il paie le taux plein. En viager libre, un acheteur qui s'installe dans le bien et remplit les conditions peut en principe prétendre au régime de faveur. En Flandre, depuis le 1er janvier 2026, les achats scindés usufruit et nue-propriété sont expressément exclus du taux réduit.
Le régime wallon à 6 % : supprimé depuis 2020
De 2018 à 2019, la Wallonie a appliqué aux ventes en viager un taux réduit de 6 % et une base minimale de 50 % ou 40 % de la valeur de la pleine propriété selon la durée de la rente (décret du 13 décembre 2017). Ce régime a été supprimé « pour tous les actes authentiques passés devant notaire à partir du 1er janvier 2020 », suppression reconduite chaque année par le décret budgétaire wallon (en dernier lieu le décret du 19 décembre 2025 pour 2026) ; notaire.be confirme que « le gouvernement wallon a supprimé le régime fiscal avantageux pour les ventes en viager en Wallonie depuis le 1er janvier 2020 ». Depuis, en Wallonie comme à Bruxelles et en Flandre, le viager est taxé au taux plein sur la valeur vénale de la pleine propriété. Méfiez-vous des pages qui annoncent encore 6 %.
Vente à terme, viager sans rente, viager libre : même logique
- Viager libre : base = bouquet + rente capitalisée + charges, minimum la valeur vénale ; taux réduit possible si habitation propre.
- Viager sans rente (vente de nue-propriété avec réserve d'usufruit) : base = valeur vénale de la pleine propriété (art. 48). Voir le viager sans rente.
- Vente à terme : base = prix et charges, minimum la valeur vénale ; avec usufruit réservé, valeur de la pleine propriété. Voir la vente à terme.
Ce que paie le vendeur
Rien. Les droits d'enregistrement, les frais et honoraires du notaire pour l'acte de vente et, chez nous, les honoraires d'intermédiation sont à charge de l'acheteur. Le vendeur supporte seulement les certificats obligatoires à la mise en vente (PEB, contrôle électrique) et, le cas échéant, la mainlevée d'un crédit en cours. La fiscalité du vendeur, elle, est décrite sur la fiscalité du viager en Belgique. Pour l'ensemble des frais de l'acheteur : acheter en viager en Belgique. Simulation de votre viager : calculer son viager.