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L'essentiel en 30 secondes
Le viager sans rente est une vente où tout le prix est payé à la signature et où le vendeur conserve l'usufruit ou un droit d'habitation à vie. Le prix correspond à la valeur de la nue-propriété : la valeur du bien moins celle de l'occupation, calculée avec la table officielle de conversion de l'usufruit 2026. Aucun frais pour le vendeur.
Comment cela fonctionne
L'acheteur paie en une fois, à l'acte, la valeur de la nue-propriété. Vous gardez l'usufruit (ou un droit d'habitation) jusqu'à votre décès, ou pour la durée convenue. Il n'y a pas de rente : le « viager » ne porte que sur l'occupation. À votre décès, l'usufruit s'éteint et l'acheteur devient plein propriétaire sans nouvel acte ni nouveaux droits. La différence entre usufruit et droit d'habitation, qui change ce que vous pouvez faire du bien, est expliquée sur usufruit ou droit d'habitation en viager.
Combien vaut la nue-propriété
La valeur de l'usufruit se lit dans la table officielle de conversion, publiée chaque année par le ministre de la Justice (arrêté du 1er juillet 2026). Elle dépend de l'âge et du sexe de l'usufruitier. La nue-propriété vaut le reste.
| Âge | Usufruit, homme | Usufruit, femme | Nue-propriété d'un bien de 250 000 € (femme) |
|---|---|---|---|
| 65 ans | 41,75 % | 45,80 % | 135 500 € |
| 70 ans | 33,51 % | 37,83 % | 155 425 € |
| 75 ans | 25,13 % | 29,20 % | 177 000 € |
| 80 ans | 17,33 % | 20,60 % | 198 500 € |
| 85 ans | 11,11 % | 13,19 % | 217 025 € |
Table de conversion de l'usufruit 2026 (art. 4.64 du Code civil, arrêté ministériel du 1er juillet 2026). Ces tables sont conçues pour les successions et servent de référence ; le prix réel se négocie.
Plus vous êtes âgé, plus la nue-propriété vaut cher, puisque l'occupation attendue est plus courte. Le calcul avec vos chiffres : calculer son viager.
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Pour qui le viager sans rente est fait
- Vous avez besoin d'un capital : rembourser un crédit, aider un enfant, financer des travaux ou un projet.
- Vous n'avez pas besoin de revenu mensuel supplémentaire ou votre pension suffit.
- Vous voulez éviter tout risque d'impayé : il n'y a pas de rente, donc pas de défaut de paiement possible.
- Vous voulez rester chez vous, avec la possibilité de louer si vous réservez un usufruit et partez plus tard.
Si vous préférez un revenu régulier, le viager occupé classique combine bouquet et rente. Si vous n'avez aucun capital à recevoir tout de suite, l'autre extrême est le viager sans bouquet ou avec petit bouquet.
Droits d'enregistrement, fiscalité, succession
- Droits d'enregistrement : l'acheteur paie 12,5 % (Wallonie, Bruxelles) sur la valeur de la pleine propriété, pas sur le prix de la nue-propriété (art. 48 du Code des droits d'enregistrement). Détails sur les droits d'enregistrement sur une vente en viager.
- Prix perçu : fraction du prix de vente, non imposable chez un vendeur particulier, sous réserve de la taxe sur la plus-value si vous aviez acheté le bien il y a moins de 5 ans et qu'il n'est pas votre habitation propre.
- GRAPA : la valeur cédée (60 % du bien en cas d'usufruit réservé, selon la règle du SFPD) entre dans le calcul de vos ressources pendant dix ans. Voir viager, GRAPA et pension.
- Vente à un enfant : le fisc présume un legs déguisé (art. 11 du Code des droits de succession) sauf preuve d'un prix réel et payé. Voir viager, succession et héritiers.
Qui paie quoi pendant votre occupation
Comme en viager occupé : le précompte immobilier, l'entretien courant et l'assurance incendie restent à votre charge en tant qu'usufruitier (art. 3.151 et 3.153 du Code civil) ; les grosses réparations reviennent à l'acheteur nu-propriétaire, avec une contribution de l'usufruitier proportionnelle à la valeur de son droit (art. 3.154). Le tableau complet est sur le viager occupé.