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L'essentiel en 30 secondes
Le viager sans bouquet est légal en Belgique : l'article 1976 du Code civil laisse les parties libres. Toute la valeur est alors convertie en rente, plus élevée. Pour le vendeur, l'absence de bouquet supprime le capital immédiat et la première sécurité en cas de défaut de paiement ; un petit bouquet est souvent le bon compromis. Aucun frais pour le vendeur.
Ce que dit la loi belge
Rien n'impose un bouquet. « La rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer », dit l'article 1976 du Code civil. Le bouquet qui « correspond souvent à 20 ou 30 % du prix de vente » selon notaire.be est un usage, utile mais facultatif. Un viager sans bouquet, ou avec un bouquet de 10 000 ou 15 000 €, est donc parfaitement valable, à une condition : que l'ensemble bouquet plus rente reste réaliste par rapport à la valeur du bien. Le rôle complet du bouquet : le bouquet en viager.
Ce que cela change dans les chiffres
Prenons une femme de 75 ans qui vend en viager occupé une maison de 250 000 €. Son usufruit vaut 29,20 % (table 2026), la nue-propriété 177 000 €. Avec un bouquet de 25 000 €, il reste 152 000 € à convertir : rente indicative d'environ 1 100 € par mois sur 14 ans d'espérance de vie, au taux de 2,72 %. Sans bouquet, les 177 000 € passent en rente : environ 1 280 € par mois. Avec un bouquet de 50 000 €, la rente descend à environ 920 €. Faites varier le bouquet sur calculer son viager.
| Bouquet | Capital converti | Rente mensuelle indicative |
|---|---|---|
| 0 € | 177 000 € | environ 1 280 € |
| 25 000 € | 152 000 € | environ 1 100 € |
| 50 000 € | 127 000 € | environ 920 € |
Exemple : viager occupé, vendeuse de 75 ans, bien de 250 000 €, rente viagère, taux 2,72 %, table usufruit 2026 et espérance de vie Statbel 2025.
Pourquoi le bouquet est une sécurité pour le vendeur
Le bouquet est la seule somme certaine du viager : elle est sur votre compte le jour de l'acte. Si l'acheteur cesse de payer après quelques mois, vos garanties (privilège, hypothèque, clause résolutoire) vous permettent de récupérer le bien ou de le faire vendre, mais le temps de la procédure, vous n'aurez touché que quelques rentes. Avec un bouquet, vous avez déjà encaissé une part du prix. Il est aussi un test : un acheteur capable de réunir un bouquet a en général les moyens de payer la rente. Le fonctionnement des garanties : si l'acheteur ne paie plus la rente.
Gros bouquet ou petit bouquet : voyez les deux chiffres.
Estimation écrite gratuite, avec plusieurs répartitions bouquet et rente. Aucun frais pour le vendeur.
Quand un petit bouquet a du sens
- Vous voulez avant tout un revenu mensuel et vous n'avez pas de dépense immédiate à financer.
- L'acheteur est solide et les garanties sont complètes dans l'acte.
- Vous vendez en viager libre et le bien est facile à relouer par l'acheteur : la demande des investisseurs est forte pour ce type de bien.
- Vous n'avez pas d'héritiers à protéger : le bouquet non dépensé serait allé dans la succession, la rente sert votre confort.
Quand il faut un bouquet
- Un crédit hypothécaire court encore : son solde doit être remboursé à l'acte, en général avec le bouquet.
- Vous financez un déménagement, une entrée en résidence ou une aide à un enfant.
- Vous touchez la GRAPA : la vente est prise en compte dans vos ressources, avec ou sans bouquet ; un bouquet vous laisse au moins un capital. Voir viager, GRAPA et pension.
- Vous voulez une preuve de sérieux de l'acheteur avant de lui confier des années de rente.
Le viager sans rente, l'autre extrême
À l'inverse, un viager où tout le prix est payé à l'acte et où seule l'occupation reste viagère est un « viager sans rente », ou vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit. Il convient à un vendeur qui veut un capital immédiat et rester chez lui, sans revenu mensuel. Le détail : le viager sans rente.
Vous cherchez un viager libre avec petit bouquet ?
C'est la demande la plus fréquente des investisseurs, et les biens correspondants sont rares. Nos dossiers sont présentés aux acheteurs inscrits avant publication, avec le bouquet demandé par le vendeur et la rente correspondante. Inscription sur acheter en viager en Belgique.