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L'essentiel en 30 secondes
En viager occupé, le vendeur conserve soit l'usufruit, droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits, y compris les loyers, soit un droit d'habitation, occupation personnelle non louable et non cessible. L'usufruit vaut plus, donc réduit davantage le prix ; le droit d'habitation donne une rente plus élevée. Les deux s'éteignent au décès et l'acheteur devient plein propriétaire.
L'usufruit
Selon notaire.be, « l'usufruit est un droit, démembré du droit de propriété, d'utiliser et de percevoir les fruits du bien sur lequel il repose ». Le Livre 3 du Code civil, en vigueur depuis le 1er septembre 2021, le définit à l'article 3.138 comme « le droit temporaire à l'usage et à la jouissance, de manière prudente et raisonnable, d'un bien appartenant au nu-propriétaire ». Concrètement, l'usufruitier peut habiter le bien, mais aussi le louer et encaisser les loyers, ou céder son usufruit, sauf clause contraire. C'est le droit réservé dans la plupart des ventes en viager occupé.
Le droit d'habitation
Depuis le Livre 3 du Code civil (2021), le droit d'habitation est défini comme un usufruit incessible, limité aux besoins d'habitation de son titulaire et de sa famille (art. 3.138, alinéa 2). L'ancien « droit d'usage » n'existe plus comme droit réel distinct. Concrètement, vous occupez le bien pour vous et les vôtres, vous ne pouvez ni céder votre droit ni louer le bien. Si vous quittez définitivement les lieux, l'acte prévoit en général ce qu'il advient du droit. Pour le vendeur, c'est un droit plus étroit ; pour l'acheteur, une occupation plus prévisible.
Le tableau des différences
| Usufruit | Droit d'usage et d'habitation | |
|---|---|---|
| Habiter le bien | Oui | Oui, pour soi et sa famille |
| Louer le bien, percevoir les loyers | Oui, sauf clause contraire | Non |
| Céder le droit | Oui : « l'usufruitier peut aliéner son droit d'usufruit » (art. 3.142) | Non, incessible (art. 3.138, al. 2) |
| Valeur du droit | Plus élevée (table officielle) | Plus faible |
| Rente pour un même bien | Plus faible | Plus élevée |
| Précompte immobilier | Usufruitier | Titulaire du droit, assimilé à un usufruitier (art. 3.138, al. 2 ; art. 251 CIR 92) |
| Entretien, assurance incendie | Usufruitier (art. 3.151, 3.153) | Titulaire du droit, mêmes règles |
| Grosses réparations | Nu-propriétaire, avec contribution de l'usufruitier calculée d'après les tables de conversion (art. 3.154) | Nu-propriétaire, avec contribution du titulaire |
| Fin du droit | Décès (ou terme convenu) | Décès (ou terme convenu), départ définitif selon l'acte |
Usufruit ou droit d'habitation : les deux rentes, côte à côte.
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Combien vaut votre occupation
La valeur de l'usufruit se lit dans les tables officielles de conversion de l'usufruit, que le ministre de la Justice publie chaque année en application de l'article 4.64 du Code civil (arrêté du 1er juillet 2026 pour cette année). Elles tiennent compte de l'espérance de vie et d'un taux d'intérêt de référence. Quelques repères 2026 :
| Âge de l'usufruitier | Homme | Femme |
|---|---|---|
| 65 ans | 41,75 % | 45,80 % |
| 70 ans | 33,51 % | 37,83 % |
| 75 ans | 25,13 % | 29,20 % |
| 80 ans | 17,33 % | 20,60 % |
| 85 ans | 11,11 % | 13,19 % |
| 90 ans | 7,04 % | 8,19 % |
La nue-propriété vaut le complément. Ces tables sont conçues pour les successions ; en viager, aucun texte ne les impose (art. 1976 : liberté des parties), mais elles servent de référence aux notaires et aux professionnels, à côté d'autres tables. Le droit d'habitation n'a pas de table officielle : sa valeur, plus faible, se négocie. Le calcul avec votre âge : calculer son viager.
La nue-propriété, côté acheteur
L'acheteur en viager occupé acquiert la nue-propriété : « propriété d'un bien sur lequel une autre personne a un droit d'usufruit », dit notaire.be ; « le nu-propriétaire ne peut utiliser ni jouir de ce bien ». Il paie néanmoins les droits d'enregistrement sur la valeur de la pleine propriété (art. 48 du Code des droits d'enregistrement) et supporte les grosses réparations. À l'extinction de l'usufruit, il devient plein propriétaire sans formalité. Sa situation complète : acheter en viager en Belgique.
Ce que le Livre 3 prévoit encore
- Un état des lieux est dressé à l'entrée en jouissance (art. 3.150) ; à défaut, le bien est présumé en bon état.
- L'acheteur peut visiter le bien une fois par an pour en vérifier l'état (art. 3.149), en convenant de la date avec vous.
- L'assurance incendie est à charge de l'usufruitier, qui doit en justifier à première demande (art. 3.151).
- Pour un couple, l'usufruit réservé à deux s'accroît de plein droit au survivant, sauf clause contraire (art. 3.141, al. 4).
- Un bail conclu par l'usufruitier survit à son décès pour trois ans au maximum (art. 3.145) ; impossible avec un droit d'habitation.
Quel droit choisir
- Usufruit si vous voulez garder la possibilité de louer, par exemple en cas de départ en maison de repos, ou si vous voulez pouvoir céder votre droit.
- Droit d'usage et d'habitation si vous êtes certain de rester et que vous privilégiez la rente la plus élevée.
- Dans les deux cas, faites écrire dans l'acte la répartition des charges, ce qui se passe si vous quittez le bien, et la possibilité éventuelle de renoncer à votre droit contre une rente majorée.
Ce choix est aussi celui du viager sans rente, où seule l'occupation est viagère, et de la vente à terme occupée. Pour ce qu'il implique dans la vie de tous les jours : rester chez soi jusqu'au bout : le viager occupé comme solution.