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L'essentiel en 30 secondes
Le viager occupé permet de vendre sa maison et de continuer d'y vivre : le vendeur se réserve l'usufruit ou un droit d'habitation, à vie ou pour la durée convenue, inscrit dans l'acte notarié et opposable à tout acquéreur. Il reçoit un bouquet puis une rente. L'acheteur, nu-propriétaire, n'a ni l'usage ni la jouissance du bien tant que ce droit existe.
Vendre et rester : comment c'est possible
La propriété d'un bien se divise en deux : l'usufruit, le droit de l'utiliser et d'en tirer les fruits, et la nue-propriété, la propriété sans l'usage. En viager occupé, vous vendez la nue-propriété et vous gardez l'usufruit, ou un droit d'habitation. Ce droit est inscrit dans l'acte notarié et opposable à tout le monde, y compris à un futur acquéreur du bien. Vous restez chez vous, l'acheteur attend. Le mécanisme complet, avec le bouquet et la rente : le viager occupé.
Ce que vous gardez : usufruit ou droit d'habitation
Avec l'usufruit, vous pouvez habiter le bien, y accueillir qui vous voulez, et même le louer si un jour vous partez. Avec un droit d'habitation, vous occupez le bien pour vous et votre famille, sans pouvoir le louer ni céder votre droit ; en échange, la rente est un peu plus élevée. Les deux existent ; l'acte précise lequel. Le comparatif : usufruit ou droit d'habitation en viager.
Ce qui change dans la vie de tous les jours
| Avant la vente | Après la vente, en viager occupé avec usufruit | |
|---|---|---|
| Habiter le bien | Oui | Oui, à vie ou pour la durée convenue |
| Recevoir, héberger | Oui | Oui |
| Louer le bien | Oui | Oui, sauf clause contraire |
| Précompte immobilier, entretien, assurance | À votre charge | À votre charge (usufruitier) |
| Toiture, murs, fondations | À votre charge | À l'acheteur, avec votre contribution |
| Vendre ou donner le bien | Oui | Non : il appartient à l'acheteur |
| Revenu tiré du bien | Aucun | Bouquet puis rente mensuelle |
Rester chez vous, avec un revenu en plus.
Estimation écrite gratuite de votre viager occupé. Aucun frais pour le vendeur, aucun déménagement.
Financer une aide à domicile ou des aménagements
Rester chez soi longtemps suppose parfois une aide ménagère, des repas livrés, une infirmière, ou des aménagements : douche de plain-pied, monte-escalier, chambre au rez-de-chaussée. La rente mensuelle peut financer ces services ; le bouquet peut financer les travaux. Les aménagements que vous réalisez restent à votre charge, comme l'entretien courant ; ils ne donnent pas droit à une indemnité de l'acheteur, sauf accord écrit. Le montant possible selon votre bien et votre âge : calculer son viager.
Si vous devez partir un jour
Personne ne sait de quoi les prochaines années seront faites. Si vous avez réservé un usufruit, vous pouvez louer le bien et ajouter les loyers à votre rente pour payer une résidence ou une maison de repos. Si vous avez un droit d'habitation, le droit s'éteint en général quand vous quittez définitivement les lieux ; l'acte peut prévoir que vous y renoncez contre une rente majorée. Ces options se décident avant la signature. Voir financer la maison de repos : viager libre ou vente à terme.
Et pour un couple
Si vous vendez à deux, la rente est constituée sur deux têtes et le survivant garde l'occupation et la rente. C'est la protection du conjoint qui reste : viager sur deux têtes et réversion au conjoint.
Votre droit d'occupation ne dépend pas du paiement de la rente : il est inscrit à l'acte et opposable à tout acquéreur. Pour commencer : estimation viager gratuite.