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L'essentiel en 30 secondes
En Belgique, tout immeuble peut être vendu en viager : l'article 1968 du Code civil permet de constituer une rente viagère « pour un immeuble », bâti ou non. Une maison ou un appartement se vend en viager occupé ou libre ; un terrain, un immeuble loué, des murs commerciaux ou une seconde résidence se vendent en viager libre ou en vente à terme, avec des règles propres sur les baux et sur la plus-value.
Le principe : tout immeuble, bâti ou non
L'article 1968 du Code civil prévoit que la rente viagère « peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d'argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble ». Le viager n'est donc pas réservé à la maison familiale. Ce qui change d'un bien à l'autre, c'est la formule : le viager occupé suppose que le vendeur reste dans les lieux, ce qui n'a de sens que pour un logement qu'il habite ; tous les autres biens se vendent en viager libre ou en vente à terme. Les droits d'enregistrement, 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, sont dus par l'acheteur sur la valeur de la pleine propriété quel que soit le bien (art. 48 du Code des droits d'enregistrement).
Le tableau par type de bien
| Bien | Formule adaptée | Point d'attention |
|---|---|---|
| Maison habitée par le vendeur | Viager occupé (usufruit ou droit d'habitation), ou libre si vous partez | Toiture et gros œuvre à charge de l'acheteur, entretien à la vôtre |
| Appartement habité par le vendeur | Viager occupé ou libre | Charges de copropriété à répartir, mandataire commun pour l'assemblée générale |
| Terrain (à bâtir ou non) | Viager libre ou vente à terme | Plus-value taxée si le terrain a été acquis depuis moins de huit ans |
| Immeuble de rapport, bien loué | Viager libre ; occupation réservée sur votre seul logement si vous y habitez | Baux repris par l'acheteur ; opposabilité selon l'enregistrement |
| Murs commerciaux | Viager libre | Bail commercial suit le bien (loi du 30 avril 1951) |
| Seconde résidence | Viager libre | Plus-value à 16,5 % si achetée il y a moins de cinq ans |
| Garage, box, petit bien | Vente classique ou vente à terme courte | Rente trop faible pour justifier un viager |
Maison et appartement : les deux cas courants
C'est le cœur du viager belge : un logement que le vendeur habite et qu'il veut continuer d'habiter. La maison pose la question de la toiture, du jardin et du crédit en cours ; l'appartement celle des charges de copropriété et du vote en assemblée générale. Chaque cas a sa page : vendre sa maison en viager et vendre son appartement en viager.
Un bien atypique ? Nous chiffrons quand même.
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Le terrain : viager libre et plus-value
Un terrain se vend en viager libre : il n'y a pas d'occupation à déduire, tout le prix est converti en bouquet et en rente, ce qui donne une rente plus élevée qu'un logement occupé de même valeur. Deux points de vigilance. D'abord la fiscalité : la plus-value sur un immeuble non bâti cédé dans les huit ans de son acquisition est taxée, à 33 % si la cession a lieu dans les cinq ans et à 16,5 % entre cinq et huit ans (art. 90, 8° et 171 du Code des impôts sur les revenus) ; au-delà de huit ans, elle est exonérée. Ensuite l'acheteur : un terrain à bâtir intéresse un investisseur qui construira ou revendra, et qui préférera souvent une vente à terme sur dix ou quinze ans, sans aléa, à un viager.
L'immeuble de rapport et le bien loué
Le locataire ne fait pas obstacle à la vente : le bien part en viager libre et l'acheteur devient bailleur dès l'acte, loyers compris. Ce qui compte, c'est la solidité du bail. En Wallonie, un bail de résidence principale qui a été enregistré, ou qui a date certaine avant la vente, lie l'acquéreur ; dans le cas contraire, celui-ci dispose de trois mois après l'acte pour notifier un congé à un locataire présent depuis six mois au moins, dans les conditions fixées par l'article 55 du décret du 15 mars 2018. À Bruxelles, l'ordonnance sur le bail d'habitation prévoit un mécanisme comparable. Faites donc enregistrer vos baux avant de vendre : un bail opposable rassure l'investisseur et se négocie mieux. Si vous habitez l'un des logements de l'immeuble, l'acte peut, en principe, réserver votre usufruit ou votre droit d'habitation sur ce seul logement et vendre le reste libre ; le notaire vérifie la faisabilité selon la configuration du bien. Les loyers perçus par l'acheteur constituent pour lui un rendement immédiat, ce qui rend ces biens recherchés : voir investir en viager.
Les murs commerciaux et le fonds de commerce
Les murs d'un commerce se vendent comme tout immeuble. Le bail commercial suit le bien aux conditions de la loi du 30 avril 1951 ; l'acheteur devient bailleur et perçoit le loyer. Le fonds de commerce lui-même (clientèle, matériel, enseigne) est un bien mobilier : l'article 1968 autorise une rente viagère « pour une chose mobilière appréciable », mais ce montage est rare, sans garantie hypothécaire possible sur le fonds, et relève d'une étude avec le notaire et le comptable. Nous n'intervenons que sur l'immeuble.
La seconde résidence
Une seconde résidence en Wallonie ou à Bruxelles se vend en viager libre, puisque vous ne l'occupez pas à l'année ; un viager occupé y est concevable mais réduit fortement le prix pour une occupation que vous n'exercez que quelques semaines. Le point fiscal : ce n'est pas votre habitation propre, donc la plus-value est taxée à 16,5 % si vous avez acheté le bien il y a moins de cinq ans (art. 90, 10° du Code des impôts sur les revenus). Au-delà, rien. La rente, elle, n'est pas imposée si l'acheteur est un particulier : la fiscalité du viager en Belgique.
Le bien hypothéqué
Un crédit en cours n'empêche pas la vente : le solde est remboursé à l'acte, en général avec le bouquet, et le notaire obtient la mainlevée de l'hypothèque de la banque. Le bouquet doit donc au moins couvrir le solde restant dû, ce qui réduit d'autant la rente. Le mécanisme est détaillé sur vendre sa maison en viager.
Ce que tous ces biens ont en commun
Quel que soit le bien, les garanties du vendeur sont les mêmes : privilège du vendeur, hypothèque inscrite à l'acte, clause résolutoire, indexation de la rente. Le calcul suit la même méthode, valeur du bien moins occupation moins bouquet, converti en rente sur l'espérance de vie ou la durée choisie : calculer son viager. Et le point de départ reste une valeur vénale justifiée, que nous établissons par écrit et sans frais : l'estimation viager gratuite.