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L'essentiel en 30 secondes
Le viager occupé est une vente dont le prix est payé par un bouquet à la signature puis une rente mensuelle, le vendeur conservant le droit d'habiter le bien à vie ou pour une durée convenue. Il est protégé par une hypothèque inscrite à l'acte. Le vendeur ne paie aucun frais d'intermédiaire.
Comment fonctionne un viager occupé
Le viager occupé repose sur trois éléments fixés dans l'acte notarié : le bouquet, somme payée le jour de la signature, la rente, versée ensuite chaque mois, et le droit d'occupation que vous vous réservez. Selon notaire.be, le bouquet « correspond souvent à 20 ou 30 % du prix de vente ». Le solde est converti en rente, calculée d'après votre âge, la valeur du bien et la valeur de votre occupation.
La rente est en principe viagère : elle dure jusqu'à votre décès, quel que soit votre âge. En Belgique, elle est cependant souvent limitée dans le temps, « entre 10 et 20 ans » d'après notaire.be. Passé ce terme, vous ne percevez plus de rente mais vous gardez votre droit d'occuper le logement. Cette limitation est un choix des parties, jamais une obligation.
Le déroulement complet, du premier appel à l'acte, est décrit sur comment vendre en viager : les étapes.
Usufruit ou droit d'habitation : ce que vous gardez
Deux droits permettent de rester chez soi. Avec l'usufruit (art. 3.138 du Code civil), vous utilisez le bien et vous pouvez même le louer si vous partez en maison de repos. Avec un droit d'habitation, usufruit incessible au sens du Livre 3 (art. 3.138, al. 2), vous occupez le logement pour vos propres besoins et ceux de votre famille, sans pouvoir le louer ni céder votre droit. Le droit d'habitation vaut moins que l'usufruit : à bien égal, la rente est donc un peu plus élevée.
La valeur de votre occupation s'apprécie, à titre de référence, avec les tables officielles de conversion de l'usufruit, publiées chaque année par le ministre de la Justice. Pour 2026, l'usufruit d'une femme de 75 ans vaut 29,20 % de la valeur du bien, celui d'un homme de 75 ans 25,13 %. Le détail des deux droits et de leurs conséquences : usufruit ou droit d'habitation en viager.
Qui paie quoi pendant l'occupation
| Poste | Vendeur (usufruitier) | Acheteur (nu-propriétaire) |
|---|---|---|
| Précompte immobilier | Oui, tant que l'usufruit dure | Non |
| Entretien courant, chaudière, peintures | Oui (art. 3.153 du Code civil) | Non |
| Grosses réparations : toiture, murs, fondations | Contribution proportionnelle à la valeur de l'usufruit | Oui (art. 3.154 du Code civil) |
| Assurance incendie | Oui (art. 3.151 du Code civil) | Peut s'assurer en complément |
| Charges courantes de copropriété | Oui, en règle générale | Gros travaux votés en assemblée |
Cette répartition suit le Code civil pour un usufruit ; pour les charges de copropriété, c'est la règle usuelle, non écrite dans le Code. L'acte de vente peut l'aménager, par exemple en mettant l'entretien de la chaudière à charge de l'acheteur. Nous vérifions que chaque poste est écrit noir sur blanc avant la signature.
Combien vaut votre viager occupé ?
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Combien rapporte un viager occupé : exemple chiffré
Une femme de 75 ans vend en viager occupé une maison estimée 250 000 €. Son usufruit vaut 29,20 % selon la table 2026, soit 73 000 €. La nue-propriété vendue vaut donc 177 000 €. Avec un bouquet de 25 000 €, il reste 152 000 € à convertir en rente. Sur son espérance de vie (14 ans d'après Statbel) et au taux de 2,72 %, la rente indicative est d'environ 1 100 € par mois. Si elle préfère une rente limitée à 10 ans, celle-ci monte à environ 1 460 € par mois.
Faites le calcul avec vos propres chiffres sur calculer son viager. Le rôle du bouquet et la façon de le doser sont expliqués sur le bouquet en viager, celui de la rente sur la rente viagère.
Vos garanties si l'acheteur ne paie plus
Trois protections sont inscrites à l'acte. Le privilège du vendeur (loi hypothécaire, art. 27) vous fait passer avant tout autre créancier sur le bien. L'hypothèque en votre faveur permet de faire vendre le bien et d'être payé sur le prix. La clause résolutoire permet, après des échéances impayées, d'annuler la vente en gardant les rentes perçues : notaire.be le confirme, « le vendeur est protégé en cas de non-paiement persistant ». Le mécanisme complet est décrit sur si l'acheteur ne paie plus la rente.
Fiscalité et droits : ce que le vendeur doit savoir
- Rente non imposable quand l'acheteur est un particulier. Si l'acheteur est une société, 3 % du capital sont taxés à 30 % chaque année, quelle que soit la rente perçue. Détails sur la fiscalité du viager en Belgique.
- Droits d'enregistrement à charge de l'acheteur : 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, calculés sur la valeur de la pleine propriété même si vous gardez l'usufruit (art. 48 du Code des droits d'enregistrement).
- GRAPA : si vous touchez la garantie de revenus aux personnes âgées, la vente fait entrer un revenu fictif dans le calcul de vos ressources et l'allocation est en pratique perdue ou fortement réduite. À simuler auprès du SFPD avant de signer : viager, GRAPA et pension.
- Succession : la rente s'arrête à votre décès ; vos héritiers ne reçoivent pas le bien mais gardent le bouquet et les rentes déjà versées. Vendre à un enfant reste possible, avec des précautions fiscales : viager, succession et héritiers.
Viager occupé ou viager libre ?
Si vous quittez le logement, le viager libre donne un bouquet et une rente plus élevés, puisque l'acheteur dispose du bien tout de suite. Si vous voulez un prix total fixé d'avance, sans aléa, la vente à terme est la troisième voie. Le comparatif complet : viager occupé, viager libre ou vente à terme : lequel choisir.