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L'essentiel en 30 secondes
Le viager occupé convient à qui veut rester chez soi avec un revenu ; le viager libre à qui a quitté ou quitte le bien et veut le bouquet et la rente les plus élevés ; la vente à terme à qui veut un prix total connu, payé par mensualités, dont le solde revient aux héritiers. Les deux viagers reposent sur un aléa (la rente s'arrête au décès), la vente à terme non.
Le tableau comparatif
| Viager occupé | Viager libre | Vente à terme | |
|---|---|---|---|
| Vous restez dans le bien | Oui, usufruit ou droit d'habitation | Non | Au choix (occupée ou libre) |
| Prix total | Aléatoire | Aléatoire | Fixé d'avance |
| Paiement | Bouquet + rente à vie ou 10, 15, 20 ans | Bouquet + rente à vie ou 10, 15, 20 ans | Acompte + mensualités sur durée fixe |
| À votre décès | La rente s'arrête | La rente s'arrête | Le solde revient à vos héritiers |
| Niveau du revenu | Réduit de la valeur de l'occupation | Le plus élevé | Connu, sans prime d'aléa |
| Précompte, entretien, assurance | Vendeur usufruitier | Acheteur | Selon occupation |
| Fiscalité du vendeur particulier | Rente non imposée (acheteur particulier) | Rente non imposée (acheteur particulier) | Mensualités non imposées ; intérêts stipulés imposables |
| Droits d'enregistrement (acheteur) | 12,5 % sur la pleine propriété | 12,5 %, taux réduit possible | 12,5 % sur prix ou valeur vénale |
| Pour qui | Rester chez soi avec un revenu | Bien libéré ou loué, revenu maximal | Protéger ses héritiers, prix certain |
Trois profils, trois chiffres
Profil A : rester chez soi. Une femme de 75 ans, maison de 250 000 €, veut y vivre jusqu'au bout. Viager occupé, bouquet 25 000 € : son usufruit vaut 29,20 % (table 2026), le capital converti 152 000 €, la rente indicative environ 1 100 € par mois à vie. Détails : le viager occupé.
Profil B : bien libéré. Un homme de 70 ans a quitté son appartement de 180 000 €. Viager libre, bouquet 50 000 €, rente limitée à 15 ans : capital converti 130 000 €, rente indicative environ 890 € par mois. Détails : le viager libre.
Profil D : protéger ses enfants. Un homme de 75 ans vend sa maison de 250 000 € en vente à terme libre sur 15 ans, acompte 50 000 € : 180 mensualités d'environ 1 111 €, dues à ses héritiers s'il décède avant le terme. Détails : la vente à terme.
Les trois calculs avec votre bien et votre âge : calculer son viager.
Les trois formules, chiffrées pour vous, côte à côte.
Estimation écrite gratuite avec viager occupé, viager libre et vente à terme. Aucun frais pour le vendeur.
Comment choisir : quatre questions
- Voulez-vous rester dans le bien ? Oui : viager occupé ou vente à terme occupée. Non : viager libre ou vente à terme libre.
- Avez-vous des héritiers à protéger ? Oui, et c'est votre priorité : vente à terme, dont le solde leur revient. Non, ou votre priorité est votre revenu : viager. Voir viager, succession et héritiers.
- Préférez-vous la sécurité d'un revenu à vie ou un montant plus élevé sur une durée limitée ? Rente viagère, ou rente limitée à 10, 15 ou 20 ans. Voir la rente viagère.
- Avez-vous besoin d'un capital immédiat ? Bouquet élevé, ou viager sans rente. Voir le bouquet en viager.
Et la donation avec réserve d'usufruit ?
Elle permet de transmettre la nue-propriété à ses enfants de son vivant, en gardant l'usage du bien, moyennant des droits de donation. Vous ne recevez ni bouquet ni rente : c'est un outil de transmission, pas de revenu. Si votre priorité est vos enfants et que vous n'avez pas besoin d'argent, votre notaire la compare avec la vente à terme.
Pour situer ces formules dans l'ensemble : le viager en Belgique, le guide complet.