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L'essentiel en 30 secondes
Un couple vend en viager sur deux têtes : la rente est due tant que l'un des deux vit (art. 1972 du Code civil). Selon l'usage belge, elle est réversible à 100 % : le survivant perçoit la même rente et conserve l'occupation du logement. Calculée sur la plus longue espérance de vie, elle est un peu moins élevée au départ. La réversion doit être écrite dans l'acte.
Ce que permet le Code civil
La rente viagère « peut être constituée sur une ou plusieurs têtes » (art. 1972) et « soit sur la tête de celui qui en fournit le prix, soit sur la tête d'un tiers » (art. 1971). Le viager « sur deux têtes » désigne le cas où les deux membres du couple sont vendeurs : la rente est due tant que l'un des deux est en vie. Le cadre général du viager est décrit sur le viager en Belgique, le guide complet.
La réversion : l'usage belge
Dans la pratique belge, la rente d'un couple est « réversible à 100 %, et le survivant perçoit exactement le même montant après le décès de l'autre » ; « le conjoint survivant conserve son droit d'occupation sur le logement ». Cette réversion totale est un usage contractuel, pas une règle légale : la liberté des parties (art. 1976) permet aussi une réversion partielle, qui donne une rente de départ plus élevée mais protège moins le survivant. Dans tous les cas, la réversion doit être écrite dans l'acte : sans clause, la rente s'éteint avec la tête sur laquelle elle a été constituée.
Comment la rente est calculée pour un couple
La rente sur deux têtes est « calculée pour durer plus longtemps » et donc « un peu moins élevée au départ ». Concrètement, le calcul retient la plus longue des deux espérances de vie, et la valeur de l'occupation la plus élevée des deux têtes, puisque l'usufruit dure jusqu'au dernier décès.
Exemple : un couple, homme de 78 ans et femme de 76 ans, vend en viager occupé une maison estimée 320 000 €, avec un bouquet de 40 000 €. L'occupation est valorisée sur la tête de la femme, 27,40 % selon la table 2026, soit 87 680 €. Le capital à convertir est de 192 320 €. Sur l'espérance de vie de la femme (13,26 ans, Statbel 2025) et au taux de 2,72 %, la rente indicative est d'environ 1 456 € par mois, versée jusqu'au décès du dernier des deux. Si l'homme vendait seul, la rente serait d'environ 2 054 € par mois, mais s'arrêterait à son décès. Vos chiffres : calculer son viager.
| Rente sur deux têtes (réversion 100 %) | Rente sur une tête | |
|---|---|---|
| Durée | Jusqu'au décès du dernier survivant | Jusqu'au décès du vendeur |
| Montant de départ | Plus faible | Plus élevé |
| Conjoint survivant | Garde la rente et le logement | Sans droit, sauf s'il est copropriétaire et vendeur |
| Pour qui | Couple propriétaire à deux | Personne seule, veuve, ou bien propre |
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Mariés, cohabitants légaux, cohabitants de fait
Ce n'est pas l'état civil qui compte, mais la propriété : si le bien appartient aux deux, les deux vendent et la rente peut être constituée sur deux têtes. Si le bien n'appartient qu'à l'un, l'autre n'est pas vendeur ; une rente à son profit reste possible, au titre de l'article 1973 (rente constituée au profit d'un tiers), mais ses conséquences en droits de succession et de donation doivent être examinées par le notaire, surtout hors mariage. L'occupation du survivant non propriétaire doit aussi être organisée expressément. L'acte règle tout ; ne laissez rien à l'implicite.
Veuvage avant ou après la vente
- Déjà veuf ou veuve : vous vendez sur une seule tête. La rente est plus élevée ; elle s'éteint à votre décès.
- Veuvage après la vente : avec la réversion, rien ne change pour le survivant ; sans réversion, la rente s'éteint si elle était constituée sur la tête du défunt. D'où l'importance de la clause.
- Décès de l'acheteur : ses héritiers continuent de payer la rente aux deux têtes, puis au survivant. Voir décès du vendeur ou de l'acheteur : ce qui se passe.
Ce que l'acte doit prévoir pour un couple
- Les deux têtes, avec l'âge exact de chacune.
- Le taux de réversion (100 % en usage) et la continuité de l'occupation pour le survivant.
- La répartition de la rente entre les deux vendeurs de leur vivant (compte commun ou parts).
- L'indexation, qui continue après le premier décès : l'indexation de la rente viagère.
- Le sort de la rente si les époux se séparent après la vente.
Si le bien n'appartient qu'à l'un de vous ou s'il est le logement familial, l'accord du conjoint et la protection du survivant sont traités sur viager et cas particuliers : administration, conjoint, cession de la rente. Ce que reçoivent ensuite les enfants : viager, succession et héritiers.