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L'essentiel en 30 secondes
Vendre en viager à un acheteur extérieur libère un bouquet que le vendeur peut donner à ses enfants de son vivant, tout en conservant l'usage de son logement et une rente. Cette voie évite la présomption fiscale de legs déguisé qui frappe la vente en viager à un héritier (art. 11 du Code des droits de succession). La donation du bouquet suit les règles des donations d'argent, à voir avec le notaire.
Donner maintenant plutôt que laisser plus tard
Un enfant qui achète son premier logement, un petit-enfant qui commence des études, un projet familial : l'aide est souvent plus utile à 35 ans qu'à 60. Mais quand le patrimoine est une maison, il est difficile d'en donner une partie sans la vendre. Le viager résout ce problème : vous vendez, vous restez chez vous, et le bouquet devient un capital disponible le jour de l'acte. La rente, elle, assure votre quotidien.
Le bouquet comme capital à transmettre
Le bouquet représente « souvent 20 ou 30 % du prix de vente » selon notaire.be, mais vous pouvez le négocier plus haut si votre priorité est d'aider maintenant : un bouquet plus élevé donne une rente plus faible, et inversement. Sur une maison de 250 000 € vendue en viager occupé par une femme de 75 ans, un bouquet de 50 000 € laisse une rente indicative d'environ 920 € par mois ; un bouquet de 25 000 €, environ 1 100 €. Le calcul avec vos chiffres : calculer son viager.
Une fois reçu, le bouquet vous appartient. Vous pouvez le donner en tout ou partie. La donation d'une somme d'argent a ses propres règles, qui varient selon la Région et la forme choisie (don bancaire ou acte notarié) ; nous ne les chiffrons pas ici, votre notaire le fait pour votre situation.
Pourquoi ne pas vendre en viager à son enfant directement
C'est possible, mais l'article 11 du Code des droits de succession présume qu'une vente à un héritier, avec usufruit ou rente réservés, est un legs déguisé : au décès, le fisc réclame les droits de succession sur la valeur totale du bien, sauf preuve d'une rente réelle, payée et au prix du marché. Vendre à un acheteur extérieur puis donner le bouquet évite ce risque et sépare clairement les deux opérations. Le détail : viager, succession et héritiers.
Un bouquet pour vos enfants, une rente pour vous.
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Rester équitable entre les enfants
Aider un enfant plus qu'un autre est votre droit, mais la loi organise l'égalité au moment de la succession : une donation peut y être rapportée pour rétablir l'équilibre, sauf si vous l'avez expressément voulue comme un avantage. Deux précautions évitent les discussions plus tard : faire acter la donation par le notaire, et en parler ouvertement à tous vos enfants. Un viager sincère, lui, n'entame pas la réserve héréditaire, fixée à la moitié du patrimoine depuis le 1er septembre 2018.
Quelle formule selon votre projet
- Vous restez chez vous et voulez un capital maintenant : viager occupé avec un bouquet élevé, ou viager sans rente si vous n'avez pas besoin de revenu. Voir le viager occupé et le viager sans rente.
- Vous quittez le bien : viager libre, avec un bouquet et une rente plus élevés puisque l'acheteur dispose du bien. Voir le viager libre.
- Vous voulez que le solde revienne à vos enfants même en cas de décès précoce : vente à terme, dont les mensualités restantes sont dues à vos héritiers. Voir la vente à terme.
Ce qu'il faut préparer
- Une estimation écrite du bien et des trois formules : estimation viager gratuite.
- Un rendez-vous chez votre notaire pour la donation du bouquet et l'équilibre entre enfants.
- Si vous touchez la GRAPA, une simulation au SFPD : viager, GRAPA et pension.